Bostad  Många har överraskats av att bostadsmarknaden uppvisat en sådan motståndskraft under coronapandmin, där en inledande nedgång under den mest akuta krisfasen snabbt togs igen och var fullt återhämtad redan i juni. Det som enligt tre bedömare som Nyhetsbyrån Direkt talat med skulle kunna få bostadspriserna att sjunka är antingen om arbetslösheten skulle dra iväg rejält högre eller – den verkliga mardrömmen – om inflationen skulle göra comeback.  

Det absolut värsta för bostadsmarknaden skulle vara högre inflation, vilket innebär högre räntor, anser Johan Javeus, chefsstrateg vid SEB.

– Det skulle vara en mardröm för världen i det här läget. Nu njuter alla frukterna av att centralbankerna kan föra en hur expansiv politik de vill utan att behöva oroa sig över om inflationen blir för hög. Lyckligtvis finns inget som tyder på att vi är på väg mot ett läge med för hög inflation, säger han.

Johan Javeus säger sig inte vara så förvånad över att bostadsmarknaden hållits uppe under coronakrisen.

– Räntorna är låga och de kommer fortsätta att vara det, och de allra flesta har jobbet kvar. Vi såg samma sak under finanskrisen. Det fanns absolut inga problem på bostadsmarknaden den gången heller, tack vare den väldigt expansiva penningpolitiken, säger han.

Många spådde sättning

När coronakrisen slog till med full kraft i mars var det många som spådde en mer tydlig sättning på bostadsmarknaden på kanske 10-15 procent, prognoser som än så länge inte besannats. Bostadspriserna sjönk visserligen under andra halvan av mars och in i april, men rekylerade sedan snabbt upp igen och redan i juni var priserna över tidigare rekordnivå i februari.

Bild: Bostadspriser HOX-index

 

image

 

SBAB:s chefekonom Robert Boije stack tidigt ut hakan med en prognos om att coronapandemin inte skulle få någon större effekt på bostadspriserna. Detta baserat på att de två viktigaste förklaringsfaktorerna för bostadspriserna – hushållens disponibla inkomster och räntan – inte borde påverkas särskilt mycket.

– Så länge som arbetslösheten inte skenar och räntor förblir låga, vilket mycket talade för, borde inte bostadspriserna påverkas särskilt mycket, säger han.

Boije ser en andra stor våg av smittspridning som får arbetslösheten att öka kraftigt som den största risken mot bostadsmarknaden i dagsläget.

”Extremt förvånad”

– Skulle arbetslösheten stiga långt över 10 procent skulle jag bli extremt förvånad om vi inte får en sättning i bostadspriserna. Den andra viktiga faktorn för bostadspriserna är räntan, men det finns inte mycket som talar för att räntorna kommer att gå upp, tvärtom hålls de nere av ett antal strukturella faktorer, säger han.

Susanne Spector, seniorekonom vid Nordea, säger att en viktig förklaring till att det befarade boprisfallet uteblivit är att den stigande arbetslösheten inte slagit särskilt hårt mot den mer väletablerade gruppen som äger sina bostäder.

– Det som måste påverkas är egentligen hur den gruppen ser på sin framtida arbetsmarknad. Med amorteringsfrihet och den breddade och höjda a-kassan klarar även arbetslösa hushåll att betala sina lån. Arbetslösheten kanske kan till och med kan stiga till 15 procent utan att bostadsmarknaden påverkas, så länge som det ser ut att vända sedan och jobben komma tillbaka, säger hon.

Spector säger ocskå att det i princip finns tre saker som kan trigga en boprisnedgång: högre arbetslöshet, stigande räntor och ett ökat bostadsbyggande. Med något ljusare signaler från arbetsmarknaden, med bland annat en sidledes arbetslöshet på sistone och klart färre varsel än tidigare, har riskbilden för bostadspriserna förskjutits från arbetsmarknad till räntor.

– I dagsläget verkar återhämtningen gå snabbare än vad många räknat med och om vi får det mer V-liknande scenario som börsen prissätter finns det väldigt mycket pengar från centralbankerna ute i systemet i förhållande till vad BNP-fallen de facto blev. Det kan inte uteslutas att det leder till stigande inflation, även om alla tecken nu snarare tyder på att det leder till högre tillgångsprisinflation än konsumentprisinflation, säger Susanne Spector.

”Snabb fördubbling när räntorna höjs”

Risken handlar inte om någon klassisk inflationsuppgång, där stigande löneökningar driver på priserna, utan mer någon slags chock som får inflationen att stiga.

– Om vi skulle få inflation och räntorna höjs blir det snabbt en fördubbling. Hushållens kalkyler skulle fortsatt gå ihop, men frågan hur stor andel av sin inkomst hushållen vill lägga på boendet är nog så viktig liksom känslan av vart räntan är på väg, säger hon.

SEB:s Johan Javeus menar att det som skulle kunna få centralbankerna att vilja börja dra tillbaka sina stimulanser vore just högre löneökningar, som skulle kunna driva upp inflationen.

– Men alla signaler pekar i stället på att vi kommer att ha en fortsatt press nedåt på lönerna. Coronapandemin har inte direkt gjort arbetstagarnas situation bättre, säger han.

SBAB:s Robert Boije påpekar att inflation drivet av stigande löneökningar är mindre problematisk för bostadsmarknaden, eftersom hushållens inkomster då ökar samtidigt.

Lägre boräntespread

Bolåneräntorna skulle dock också kunna stiga om oro på finansmarknaden leder till stigande räntor på bostadsobligationer, ett scenario som tidigare pekats ut som en riskfaktor för den svenska bostadsmarknaden. Under coronakrisens mest akuta fas i mars steg också riskpremierna på bostadsobligationer.

Riksbanken startade då snabbt ett köpprogram för bostadsobligationer och boräntespreaden, alltså skillnaden mellan räntan på bostadsobligationer och statsobligationer, sjönk snabbt tillbaka och är nu lägre än den var före coronakrisen.

 

Bild: Räntespread bostadsobligationer

 

image

 

Susanne Spector menar att Riksbankens resoluta agerande gör att risken för ett scenario med stigande bolåneräntor från vidgade spreadar har minskat.

– Riksbanken visade marknaden att de är på tårna och köper bostadsobligationer fastän de direktionen egentligen inte vill. Marknaden kommer därför att förvänta sig att Riksbanken är på tårna även nästa gång, vilket gör det mindre sannolikt att spreadarna ökar i framtiden. Det kommer knappast att vara särskilt fördelaktigt att ta position för att spreadarna ska gå isär”, säger hon.

Spector tillägger dessutom att det krävs en längre tid med ökade spreadar för att driva upp bolåneräntorna på ett sådant sätt att det skulle bli en mer tydlig effekt på bostadspriserna.

– Det skulle i så fall vara en ny verklighet i en helt annan värld än den centralbanksstyrda räntemiljö vi levt i det senaste decenniet. Nu är marknadskrafterna på räntemarknaden satta ur spel av centralbankernas agerande”, säger hon.

Robert Boije påpekar att det dock kan finnas en gräns för hur mycket Riksbanken kan påverka marknadsräntorna.

– Skulle riskpremierna stiga igen skulle Riksbanken försöka motverka det, men någonstans går gränsen för hur mycket bostadsobligationer Riksbanken kan äga, säger han.

”Minskad sannolikhet för minusränta”

Riksbanken, som länge varnat för hushållens ökade skulder, vände alltså helt om under coronakrisen och började köpa bostadsobligationer. Susanne Spector tror dock att de stigande bostadspriserna på sistone ändå är något av ett orosmoln för Riksbanken, även om det inte är något som skulle få dem att höja räntan i ett läge där inflationen är långt under målet.

– På marginalen har det nog ändå betydelse redan nu genom att det minskar sannolikheten för att de sänker till minus igen, även om de är väldigt försiktiga med att äventyra inflationsmålet. Om bostadspriserna stiger snabbt kan det också vara en signal till Riksbanken om att hushållen inte behöver mer stimulanser. Kanske kommer bostadsobligationer då att ligga sist i kön vid eventuella framtida stimulanser, säger hon.

 

Foto: istockphoto
Försäkring
Stora skillnader i ersättning vid cykelstöld
Bolån
De flesta bolån är under två miljoner"Riskerna med bolån inte så stora"
Rekommendationer
Köp Astra och Trelleborg
Stockholmsbörsen
Uppåt efter starka rapporter
Foto: Shutterstock
Japan
OS ökar intresset för Japanfonder
Foto: Shutterstock
Veckorapport
Tuff vecka för portföljen
Kvartalsrapport
Skogsjätten bättre än väntat
Foto: Gorm Kallestad/TT
Kvartalsrapport
Norge lyfte Bilias resultatRekordförsäljning av begagnade bilar
Foto: Tomas Oneborg/SvD/TT
Kvartalsrapport
3,7 miljarder i vinst för Danske Bank
Kvartalsrapport
Mycket starkt kvartal av Skanska
Foto: istockphoto
Asien
Kinabörserna backar
Foto: Fredrik Sandberg/TT
Bostad
Många brf-ägare har dålig koll på ekonomin
Foto: istockphoto
Näthandel
Cyklar och utemöbler säljer bästÖverst på Blockets topplistor
Foto: EXPRESSEN
Pensionsskandalen
Allras ledning döms till fängelseErnstberger efterlyst av polisen
Foto: Henrik Montgomery/TT
Kvartalsrapport
Miljardvinst för inkassojättenvd:n köper 5 000 aktier
Kvartalsrapport
Trelleborgs resultat över förväntan
Börsen
Ny storaffär av familjen Persson
Börsen
Techjättarna populära bland svenska aktiesparareMen aktiekurserna går sådär
Foto: Jessica Gow/TT
Rekommendationer
Köp Saab och Nordea
Kvartalsrapport
Bra rapport från ABB"Orderingången ökade betydligt"
Foto: Henrik Montgomery/TT
Kvartalsrapport
Högre intäkter för Betsson
Foto: istockphoto
Pension
Så mycket kostar efterlevandeskyddetNy webbtjänst för tjänstepensionen
Bostad
Nu sjunker bostadspriserna
Foto: Shutterstock
Bostad
Hellre herrgård än Paris för ungaDrömboendet är i Sverige
Foto: Rickard Kilström
Aktieköp
Avanzas vd köper aktier efter kursras