Analys Pareto Securities har under måndagen sänkt sin rekommendation för Oscar Properties i två steg från köp till sälj och kapat riktkursen för fastighetsbolaget från 8:00 till 0:50 kronor.

Bakom sänkningen ligger en analys där Pareto skriver att analyshuset tidigare har sett det krisande fastighetsbolaget som ett potentiellt comeback-case, något som inte längre anses troligt.

Med tanke på nuvarande marknadsförhållanden, och det faktum att fastighetsbolaget misslyckats med att minska skuldsättningen i tid, argumenterar Pareto att Oscar Properties kapitalstruktur inte är hållbar.

Analyshuset pekar bland annat på Oscar Properites kommande obligationsförfall och pekar specifikt ut den säkrade Valerum-obligationen som förfaller i april 2023 som en potentiell konkurs-utlösare.

Valerum-obligationen är fastighetsbolagets obligation med kortast löptid. Obligationen ligger på 710 miljoner kronor, och är relaterad till Valerum-förvärvet från SBB på 1,4 miljarder kronor under fjärde kvartalet 2020.

Obligationen har, enligt Pareto, en standardsäljoption där SBB garanterar skulden, det vill säga betalar tillbaka till obligationsinnehavarna, vid en konkurs.

Om obligationsinnehavarna inte väljer att förlänga villkoren, och om Oscar Properties inte kan refinansiera på annat sätt, skulle det utlösa en krasch i Oscar Properties kapitalstruktur vid ett förfall, menar Pareto.

Bortsett obligationsproblematiken skriver Pareto att de tidigare har uppskattat att Oscar Properties kommer att växa sin portfölj till 15,5 miljarder kronor före slutet av 2024 (bolagets egna mål ligger på 20 miljarder kronor). Med tanke på den ekonomiska situationen i fastighetsbolaget kapar Pareto nu alla uppskattningar och argumenterar att fastighetsbolagets fokus bör ligga på att minska skulden.

Pareto belyser att den genomsnittliga marknadsräntan steg med 60 punkter till 5,6 procent under det tredje kvartalet. Givet Oscar Properties otillräckliga ”hedging” mot rörlig ränta kommer kostnaden för skulden sannolikt att öka framöver, argumenterar Pareto.

Oscar Properties nuvarande intjäningskapacitet mätt som IFPM (intäkter från fastighetsförvaltning) genererar en avkastning på nettoskuld om 6,7 procent, vilket ger minimalt svängrum innan bolagets räntetäckningsgrad, ICR (förhållandet mellan bolagets totala räntekostnader och ebit), vänder under 1,0x.

Bolagets egna finansiella mål i frågan är att ränteteckningsgraden ska överstiga 2 gånger över en konjunkturcykel.

Pareto förutspår dessutom stigande belåningsgrad (LTV) framöver, främst drivet av minskningar på fastighetsvärden, vilket har en negativ inverkan på bolagets soliditet.

Pareto beräknar att Oscar Properties ”net-LTV” ökar från 71,1 procent under tredje kvartalet i år, till 82,3 procent under tredje kvartalet nästa år.

Oscar Properties var ned över 10 procent strax innan klockan 11 på måndagen.