Intervju Det från Hemfosa avknoppade fastighetsbolaget Nyfosa, som ska vara opportunistiskt, siktar på att genomföra en till två affärer i veckan. Det säger vd:n Jens Engwall till Nyhetsbyrån Direkt.

”Vi behöver ta oss ner och gräva eftersom vi inte köper om direktavkastningskravet understiger 6,5 procent. Så det kommer att bli många och mindre affärer – köp av fastigheter där vi tar på oss lite av besvär”, resonerar han.

Det handlar om affärer från 10- till 20-miljonersklassen och uppåt, bedömer han. De minsta av dessa affärer är för små för att medföra konkurrens från andra noterade fastighetsbolag.

Från nuvarande fastighetsbestånd om 15 miljarder tänker sig Nyfosa att på drygt två år nå upp till 25 miljarder kronor.

”Vi ska hitta fastigheter och bestånd som andra inte vill ha. Efter de många åren med högkonjunktur har flera kollegor smalnat in sina affärsidéer. Det blir då fastigheter över. Som opportunistiska tänker vi oss att förvärva fastigheter som hamnat mellan stolar”, säger han angående hur bolaget ska finna fastigheter med högre avkastning.

Bland potentiella ”pestsmittade” fastighetsmöjligheter talar han om bostadsutveckling i Stockholm samt även i övriga riket och därutöver detaljhandel.

”Vi tänker oss att gå mot strömmen. Det talas mycket om e-handeln, men det kommer att fortsätta finnas rum för viss fysisk detaljhandel. Det handlar mycket om vilka hyresnivåer som butikerna får betala och att de ligger mer i linje med logistik eller alternativanvändning. För höga hyror kan inte den fysiska handeln bära, utan det måste vara hyror mer i linje med lager och logistik”, säger han.

Jens Engwall påpekar samtidigt att det byggs enormt med logistikfastigheter i nuläget och delvis på spekulation.

”Utifrån vårt perspektiv har logistik nu blivit lite väl hett, med för många intressenter”, säger han.

Rörande bostadsutveckling konstaterar han att det för ett par år sedan ”spårade ur” i hur mycket det betaldes för byggrätter men att det i grunden finns ett stort bostadsbehov.

”Med byggrätter till vettigt pris går det att bygga bostäder som fyller det grundläggande behovet. Vi skulle kunna tänkas köpa sådana byggrätter för att sedan skapa ett samriskbolag med en byggaktör för genomförandet”, säger han.

Rörande geografier konstaterar han att Nyfosa i praktiken måste att verka i lite större städer för att kunna få finansiering.

”Men det finns en del städer som är lite bortglömda, exempelvis Eskilstuna, Karlstad, Västerås, Falun, Växjö, Jönköping och Gävle”, säger han.

I en stad som Uppsala finns det däremot intresse från institutioner som Nyfosa inte kan konkurrera med.

”För att nå eftersökt avkastning måste vi undvika fastigheter som exempelvis pensionsfonder går efter”, säger han.

Fastigheter som köps kan belånas upp till 65 procent, men det med viss amortering varpå koncernbelåningen inte kan tänkas nå upp till mer än omkring 60 procent.

”Nu ligger den på ungefär 50 procent så vi har visst utrymme”, konstaterar Jens Engwall.

Med hjälp av transaktionskunnigt folk inom Nyfosa kan bolaget också ro i land affärer ”fortare än vanligt”. Det rör sig om kompetens inom finans, juridik och besiktning, enligt vd:n.

Många andra börsnoterade fastighetsbolag resonerar i termer av att samla fastigheter i kluster ger skalfördelar. Jens Engwall menar att de stordriftsfördelarna är begränsade och att en sådan filosofi samtidigt också ger upphov till risker. Däremot ser han det som viktigt att nå upp till ett bestånd om cirka 25 miljarder, då det ger skalfördelar.

”En sådan balansräkning är tillräckligt stor, därefter finns det inte några skalfördelar”, säger han.

När Nyfosa nått upp till den nivån kan bolaget tänkas komma att köpa och sälja fastigheter inom portföljen samt hålla den nivån intakt.

”Då kommer vi i princip kunna dela ut hela vinsten, eller åtminstone 80 till 90 procent”, påpekar han.

Samtidigt har han som vd för såväl Kungsleden som Hemfosa ”misslyckats med att stoppa” när fastighetsbeståndet väl nått upp till kritisk nivå ur balansräkningsperspektiv.

Kan det om fem till tio år tänkas bli en ny delning?

”Det har varit en ganska jobbig process så det hoppas jag inte. Men man ska aldrig säga aldrig”, säger han till Direkt under en hektisk tid med många olika former av investerarkontakter.

 

Aktie
Vinstvarning från XXL
Aktie
Pareto: Överdriven kursreaktion i Hoist
Börsen
Minusdag efter slagig handel
Kommentar
Hög risk för ras i nyintroduktioner
Foto: istockphoto
Analyser
Här är tisdagens färska analyser
Bud
Budet på Cherry jackpot för fonder
Aktie
Konsortium lägger kontantbud på Cherry
Foto: istockphoto
Börsen
Flera nya bolag i uppdaterade börsindex
Fonder
"Rätt tid för asiatiska tillväxtmarknader"
Aktie
Nasdaq höjer budet på CinnoberHandeln återupptogs kl 10.40
Foto: Jessica Gow/TT
Rapport
Försäljningsras för MQ
Bostad
Köparnas övertag på bomarknaden ökar
Kurs
Ge bort en aktiekurs i julklapp
Foto: TT/Privata Affärer
Kommentar
Alfredsson: Trots raset finns det hopp om H&M
Aktie
Bostadsutvecklare tokrusade efter handelsstoppFörhandlar om fastighetsförsäljning
Krönika
Hernhag: Tänk om toppen är nådd för inflationen
Analyser
Här är måndagens färska köprekar
Foto: Janerik Henriksson/TT
Analys
Dometicaktien faller efter sänkt rekommendation
Foto: istockphoto
Börsen
"Räkna med nya börsfall"
Sektor
Europeiska e-handlare rasar efter brittisk vinstvarning
Foto: istockphoto
Aktie
Atlant Fonder ensam tecknare i SBB:s emission
Aktie
Upphävd detaljplan sänker SSM
Aktie
Så mycket steg H&M:s försäljning
Aktie
Di: Köp industrikonglomeratet
Affär
Klart: ABB säljer kraftdivisionen till HitachiVärderas till 100 miljarder kr
Räntan
Meningarna går isär om veckans räntebesked
Aktie
Magnolia Bostad förlorar tvistGer negativ resultateffekt