”Vi behöver ta oss ner och gräva eftersom vi inte köper om direktavkastningskravet understiger 6,5 procent. Så det kommer att bli många och mindre affärer – köp av fastigheter där vi tar på oss lite av besvär”, resonerar han.
Det handlar om affärer från 10- till 20-miljonersklassen och uppåt, bedömer han. De minsta av dessa affärer är för små för att medföra konkurrens från andra noterade fastighetsbolag.
Från nuvarande fastighetsbestånd om 15 miljarder tänker sig Nyfosa att på drygt två år nå upp till 25 miljarder kronor.
”Vi ska hitta fastigheter och bestånd som andra inte vill ha. Efter de många åren med högkonjunktur har flera kollegor smalnat in sina affärsidéer. Det blir då fastigheter över. Som opportunistiska tänker vi oss att förvärva fastigheter som hamnat mellan stolar”, säger han angående hur bolaget ska finna fastigheter med högre avkastning.
Bland potentiella ”pestsmittade” fastighetsmöjligheter talar han om bostadsutveckling i Stockholm samt även i övriga riket och därutöver detaljhandel.
”Vi tänker oss att gå mot strömmen. Det talas mycket om e-handeln, men det kommer att fortsätta finnas rum för viss fysisk detaljhandel. Det handlar mycket om vilka hyresnivåer som butikerna får betala och att de ligger mer i linje med logistik eller alternativanvändning. För höga hyror kan inte den fysiska handeln bära, utan det måste vara hyror mer i linje med lager och logistik”, säger han.
Jens Engwall påpekar samtidigt att det byggs enormt med logistikfastigheter i nuläget och delvis på spekulation.
”Utifrån vårt perspektiv har logistik nu blivit lite väl hett, med för många intressenter”, säger han.
Rörande bostadsutveckling konstaterar han att det för ett par år sedan ”spårade ur” i hur mycket det betaldes för byggrätter men att det i grunden finns ett stort bostadsbehov.
”Med byggrätter till vettigt pris går det att bygga bostäder som fyller det grundläggande behovet. Vi skulle kunna tänkas köpa sådana byggrätter för att sedan skapa ett samriskbolag med en byggaktör för genomförandet”, säger han.
Rörande geografier konstaterar han att Nyfosa i praktiken måste att verka i lite större städer för att kunna få finansiering.
”Men det finns en del städer som är lite bortglömda, exempelvis Eskilstuna, Karlstad, Västerås, Falun, Växjö, Jönköping och Gävle”, säger han.
I en stad som Uppsala finns det däremot intresse från institutioner som Nyfosa inte kan konkurrera med.
”För att nå eftersökt avkastning måste vi undvika fastigheter som exempelvis pensionsfonder går efter”, säger han.
Fastigheter som köps kan belånas upp till 65 procent, men det med viss amortering varpå koncernbelåningen inte kan tänkas nå upp till mer än omkring 60 procent.
”Nu ligger den på ungefär 50 procent så vi har visst utrymme”, konstaterar Jens Engwall.
Med hjälp av transaktionskunnigt folk inom Nyfosa kan bolaget också ro i land affärer ”fortare än vanligt”. Det rör sig om kompetens inom finans, juridik och besiktning, enligt vd:n.
Många andra börsnoterade fastighetsbolag resonerar i termer av att samla fastigheter i kluster ger skalfördelar. Jens Engwall menar att de stordriftsfördelarna är begränsade och att en sådan filosofi samtidigt också ger upphov till risker. Däremot ser han det som viktigt att nå upp till ett bestånd om cirka 25 miljarder, då det ger skalfördelar.
”En sådan balansräkning är tillräckligt stor, därefter finns det inte några skalfördelar”, säger han.
När Nyfosa nått upp till den nivån kan bolaget tänkas komma att köpa och sälja fastigheter inom portföljen samt hålla den nivån intakt.
”Då kommer vi i princip kunna dela ut hela vinsten, eller åtminstone 80 till 90 procent”, påpekar han.
Samtidigt har han som vd för såväl Kungsleden som Hemfosa ”misslyckats med att stoppa” när fastighetsbeståndet väl nått upp till kritisk nivå ur balansräkningsperspektiv.
Kan det om fem till tio år tänkas bli en ny delning?
”Det har varit en ganska jobbig process så det hoppas jag inte. Men man ska aldrig säga aldrig”, säger han till Direkt under en hektisk tid med många olika former av investerarkontakter.