Om vi antar att årets inflation på 10,9 procent bedarrar till 6 procent nästa år och 4 procent år 2024 är det främst från och med 2023 som hyrorna kommer att stiga snabbt. Trots att vi även har lagt in ökade vakanser och stigande driftkostnader blir den genomsnittliga årliga ökningen av bolagens driftnetton 5 procent under de kommande åren.
Den bärande frågan är om det kan kompensera att högre räntor sänker värdet på fastigheterna. Detta då högre räntor rent matematiskt minskar nuvärdet av alla framtida driftnetton. Fallande värden och stigande driftnetton kommer att öka fastigheternas direktavkastningar från de 4,1 procent som rådde vid 2021 års slut till som högst 4,85 procent år 2025.
Börsen glömmer ofta bort att fastigheter har 100 års livslängd, så vi ska minnas att det är i regel inga stora eller snabba förändringar. Denna direktavkastning är inte samma som den du kan få på en aktie, utan definieras som driftnettot i förhållande till marknadspriset på avkastningsfastigheterna.
Värdeförändringarna på fastigheterna blir i genomsnitt -4 procent under 2023 och hälften av det året efter. 2024 börjar värdena stiga igen tack vare ökade hyresintäkter, bättre driftnetton och att inflationen och därmed räntorna fallit tillbaka.
Modellen är mer detaljerad än vad som kan beskrivas ovan och har utvecklats av förvaltaren Marcus Otterhem. Detta bland annat efter samtal med oberoende konsulter som värderar fastigheterna åt fastighetsbolagen och banker.
Utifrån de ibland stora rabatter mot substansvärdena som vi kan se i fastighetsaktierna finns det två scenarion. Antingen kommer ränte- och lånesituationen att försämras och tvinga bolagen till nyemissioner som späder ut antalet aktier och därmed sänker fastigheternas substans per aktie.
Eller så går det att hitta flera långsiktigt intressanta värdeaktier i sektorn. Ett första steg blir att hårdbevaka hur börsbolagen gör med utdelningarna. Beskeden som kommer i boksluten under den kommande månaden blir intressanta. Förvaltningsresultaten kommer enligt vår prognos att falla med i snitt 12 procent i år och ytterligare 5,3 procent under 2024.
Normalt försiktiga Castellum har redan pausat utdelningen under 2023 och enligt fbindex.se är substansrabatten 41 procent. Fabege har 44 procent och Corem hela 65 procents rabatt på sin aktie jämfört med substansen.
Högst rabatt är inte alltid bäst, för det signalerar hög risk. Heba, FastPartner och Wallenstam har 26 procent, 24 procent respektive 18 procents substansrabatt. Värt att hålla kolla på framöver för dig som vill vikta upp i reala tillgångar under året.