I fjolårets lågräntemiljö hade fastighetssektorn en guldkantad tillvaro på börsen. Men under 2022 har det skett en enorm scenförändring, sedan årsskiftet har Carnegies fastighetsindex rasat cirka 47 procent mot Stockholmsbörsens 30 procent.
Fastighetssektorn har också straffats hårdare än aktiemarknaden i stort efter de oväntat höga amerikanska inflationssiffrorna för augusti som rapporterades in förra veckan. Listan över fonder med sämst avkastning under den senaste månaden domineras av fastighetsfonder.
– Det beror på att aktiemarknaden inte längre tror att inflationstoppen ligger bakom oss, som var förhoppningen på förhand. Nu kan marknaden bara spekulera kring vad inflationen kommer in på härnäst, säger norska NRP:s fondförvaltare Peter Norhammar, som specialiserat sig på fastighetsaktier.
Peter Norhammar förvaltar NRP:s fastighetsfond “Anaxo Nordic m2” som fallit knappt 44 procent under 2022. Dessutom ansvarar han för fonden “Avanza Fastighet by Norhammar” som rasat drygt 35 procent sedan lanseringen i februari i år.
Den höga inflationen ökar trycket på USA:s centralbank Federal Reserve som väntas fortsätta höja räntan. Det försämrade marknadens inställning till fastighetssektorn ytterligare eftersom skuldsättningen i branschen är ett orosmoln som delvis ligger bakom kursfallen i år, enligt Peter Norhammar.
Förvaltaren bedömer dock att marknadens oro är kraftigt överdriven. Hans egna undersökningar kring bolagens skulder visar att deras räntenivåer kan uppgå till cirka 4-5 procent om dagens villkor får fullt genomslag i låneportföljerna.
Peter Norhammar betonar att siffrorna är ett ”grovt genomsnitt” eftersom skillnaden mellan olika fastighetsbolag är stor.
– För flera bolag är det i sig inte särskilt farligt eftersom dagens höga räntetäckningsgrader gör att bolagen tål betydligt högre räntor än de nuvarande. Sedan sitter bolagen i själva verket med räntesäkrade portföljer, vilket gör att det kommer ta några år innan till så höga räntenivåer slår igenom i bolagens resultaträkningar, säger han, och fortsätter:
– Under den tiden hinner bolagen höja sina hyror, som ofta justeras årligen baserat på inflationstakten, och därmed sina intäkter.
Han tillägger att bolagen han talat med ”bekräftar den här bilden”.
Vad krävs då för att marknaden ska ändra uppfattning om fastighetsbolagen?
– För det första tror jag bolagen måste bli tydligare i sin kommunikation och på ett enkelt sätt förklara hur högt deras räntor kan gå som mest och att de kommer att klara av de nivåerna. Sedan tror jag att aktiemarknaden vill se att oron på obligationsmarknaden lägger sig.
Peter Norhammar syftar på att fastighetsbolagens kreditspreadar, ett räntepåslag som investerare vill ha för att köpa bolagslånen, stigit kraftigt. Det signalerar att marknaden blivit mer tveksam till om bolaget kan betala tillbaka lånet.
När tror du att den här vändningen kan ske?
– Obligationsinvesterare läser nog också kvartalsrapporterna så jag hoppas att de kan bli lite lugnare när de får se rapporterna för tredje kvartalet, som börjar trilla in i mitten på oktober.
Vidare säger Peter Norhammar att han gjort stora förändringar i portföljerna. Nu äger fonderna främst bolag med högavkastande fastigheter.
– Då handlar det om industri- och lagerlokaler, logistikfastigheter och till viss del kontor. Vi har också koncentrerat oss på bolag som har KPI-klausuler i sina kontrakt, det vill säga att hyrorna höjs i takt med inflationen, säger förvaltaren.
Bland innehaven som viktats upp nämner han Nyfosa, Emilshus, Swedish Logistics Property, NP3, Sagax, Platzer, Wihlborgs och Diös.
Samtidigt undviker han bolag med en stor andel hyresbostäder, som vanligtvis har en låg avkastning och saknar “KPI-skydd”.
– När räntorna stiger riskerar dessa bolag att få problem med kassaflödet, säger han.