Likt korthus föll många av börsens fastighetsaktier när den statsfinansiella skuldkrisen satte skräck i placerarna i början av augusti. Det var framför allt de mest likvida aktierna som fick ta smällen.
Paniken tvingade politikerna till nya åtgärder och lättnader. En kom från den amerikanska centralbanken, Federal Reserve, som utlovade oförändrad, rekordlåg ränta fram till 2013. Tillsammans med den ökande konjunkturella osäkerheten tog det udden också av vårens tilltagande oro för räntehöjningar från den svenska Riksbanken, något som skulle ha blivit extra kännbart för den kapitalintensiva fastighetssektorn med hög räntekänslighet.
Just vetskapen om att räntorna kommer att förbli låga under en tid framöver har också gett ett visst stöd till de mest nedtryckta fastighetsaktierna de senaste veckorna.
Fastighetsrallyt på börsen hösten 2009 finns fortfarande i gott minne hos de flesta. Till
skillnad från börsutvecklingen har transaktionsmarknaden fortsatt att återhämtas utan avbräck. I våras såg vi i Sverige en hög aktivitet i affärsverk-
samheten i fastighetssektorn, bland annat drivet av att de utländska investerarna hittat hit igen.
Enligt fastighetskonsulten Jones Lang Lasalle är Sverige den tredje mest attraktiva marknaden för fastighetsinvesteringar just nu, efter London och Paris. Orsaken är framför allt den styrka och stabilitet som den svenska ekonomin visat sedan krisen. Några tydliga tecken på att det utländska investerarintresset skulle ha avtagit till följd av sommarens börsturbulens och den ökade recessionsoron har inte nått Jones Lang Lasalle, även om situationen är lite svårbedömd mot bakgrund av den säsongsmässigt lugna perioden.
I likhet med många andra sektorer just nu går det inte heller att skönja någon försämring i bolagens lönsamhet ännu.
Fastighetsbolagens halvårsrapporter visade inga svaghetstecken, tvärtom. Positiva tongångar kring efterfrågan samt värdeökningar i fastighetsbeståndet är återkommande teman. Förutsättningarna på kreditmarknaden har inte heller förändrats nämnvärt.
Men även om den nordiska fastighetssektorn gynnas av relativt starkare ekonomi och en stor exponering mot sina hemmamarknader kommer den givetvis inte att stå opåverkad om den växande skaran pessimister får rätt och vi glider in i en ny recession. Hyresnivåer och vakansgrader för såväl kontors- som bostadsfastigheter kommer då att påverkas negativt och framtiden för butikslokaler känns än mer skakig mot bakgrund av den dipp i konsumtionen som vi redan sett.
Ett bolag som visat sig stå förvånansvärt opåverkat av konjunkturen är Sagax. Bolaget verkar i en lite mer udda och betydligt mindre genomlyst del av fastighetssektorn, nämligen uthyrning av lokaler för lager och lätt industri. En förklaring till den dåliga genomlysningen är att marknaden för lager och industrifastigheter utgör mindre än 10 procent av den totala fastighetsmarknaden. En annan är att ägandet är fragmenterat och marknaden saknar dominerande aktörer. En stor del av beståndet utgörs också av brukarfastigheter, där det rörelsedrivande företaget även äger fastigheten.
Sagax strategi är att skapa tillväxt genom förvärv av nya fastigheter. Förvärven syftar till att öka kassaflödet och diversifiera hyresintäkterna. Den fragmenterade ägarsituationen innebär goda möjligheter för Sagax att växa. Än så länge har bolaget bara en marknadsandel på drygt 20 procent.
På senare år har lägre bygg- och transaktionskostnader fått till följd att hyresutvecklingen i princip varit negativ för industri- och lagerfastigheter i Sverige. Det har ytterligare förstärkt vikten av att finnas på bra lägen och kunna erbjuda hyresgästerna flexibla nyproducerade lokaler.
Det har Sagax förstått. Den absoluta merparten av bolagets lokaler finns i Stockholm och i Helsingfors. Ett begränsat utbud av oexploaterad mark i storstäderna gör att centralt belägna områden för lager – och industrifastigheter konverteras för att möta ökad efterfrågan på nya bostäder, kontor och butiker.
I kombination med begränsad nyproduktion är efterfrågan på lager- och industrilokaler större än utbudet. Mellan 1998 och 2010 har det totala utbudet av dessa lokaler i Stockholm minskat med 1 procent, samtidigt som befolkningstillväxten legat runt 12 procent. Det gör att hyresnivåerna i dessa regioner kan hållas stabila och uthyrningsgraderna höga. I snitt har hyresnivåerna i Sagax fastigheter ökat något mer än inflationen, cirka 2 procent per år, och uthyrningsgraden ligger stadigt runt 94 procent.
Därutöver har Sagax satsat på att minimera riskerna i verksamheten men samtidigt kunna ge en stabil och bra avkastning. I Sagax är långa hyreskontrakt viktigare än hyresnivån, lång kapitalstruktur och en stabil ränta, som i dagsläget ligger runt 4,3 procent, viktigare än att tillfälligt tjäna på räntesänkningar.
Hyresgästerna är i princip desamma som under förra krisen, en period som Sagax klarade med ett minimum av operationell påverkan. Nästan 90 procent av hyresintäkterna kommer från stat, kommun eller företag som omsätter mer än 100 miljoner kronor per år. Gambro är Sagax största hyresgäst. Den kvarvarande längden på dagens kontrakt är åtta år och förnyelsegraden är hög. Mellan 75 och 100 procent av kontrakten förnyas.
Fjolårets förvaltningsresultat var det bästa hittills och i halvårsrapporten skrev Sagax upp sin helårsprognos. De senaste fem åren har Sagax förbättrat sitt förvaltningsresultat med 49 procent per år. Det kan jämföras med det långsiktiga målet på en tillväxt i förvaltningsresultatet på 15 procent årligen. Fastighetsportföljens totalavkastning, det vill säga summan av löpande avkastning och värdeförändring, har sedan 2005 legat på nära 10 procent per år.
Börskursen i förhållande till förvaltningsresultatet, eller kassaflödet, har sjunkit från 9 gånger vid halvårsskiftet till 7,5 gånger räknat på den aktuella kursen och prognosen för innevarande år. Det kan jämföras med fastighetssektorn som just nu handlas till i snitt 13.
Dagens oroliga börs och den förhållandevis låga värderingen ger ett bra tillfälle att kliva in i denna stadiga pärla i ett bortglömt hörn av fastighetsmarknaden.
Liten spelare. David Mindus har 20 procent av sin marknad.