Seniorlån Lån till personer över 60 år, så kallade seniorlån eller kapitalfrigöringskrediter, ser attraktiva ut. De frigör kapital att leva på som pensionär och pengarna ska inte betalas tillbaka förrän bostaden säljs, eller kredittagaren avlider. Men Ikanos familjeekonom varnar för lånen som hon anser kan bli en fälla för äldre.

Det finns flera risker med seniorlån men den värsta konsekvensen kan bli att kredittagaren i ett senare skede inte har möjlighet att flytta ifrån sitt hus eller bostadsrätt även om de skulle vilja det, enligt Sharon Lavie, familjeekonom på Ikano.

– Regelbundet och i olika sammanhang får jag frågor från pensionärer om vad jag tycker om seniorlån och kapitalfrigöringskrediter, och jag anser att det är viktigt att visa vilka ekonomiska konsekvenser sådana lån kan få. Jag tror att erbjudandet kan locka många vid en första anblick, men när man skrapar lite på ytan kan detta alternativ ge ganska allvarliga konsekvenser, säger hon.

Amorteringsfria lån

En kapitalfrigöringskredit går ut på att låta personer som har fyllt 60 år belåna sitt hus eller sin lägenhet. När lånet löper ut ska pengarna betalas tillbaka. Det låter som ett vanligt lån men det finns viktiga undantag.

Du behöver varken amortera eller betala ränta under lånetiden. Dessa kostnader läggs löpande till lånet och betalas i en klumpsumma när det ska återbetalas. Kapitalfrigöringskrediten löper ut antingen när du väljer att sälja huset eller när du går bort.

Skillnaden jämfört med de seniorlån som fanns tidigare är att återbetalningen för seniorlån bestämdes på förhand, till exempel 10 eller 20 år.

Hög ränta

– Räntan är hög jämfört med vanliga bolån. I dag får du betala någonstans mellan 4,5-5 procent i ränta för en kapitalfrigöringskredit. Du behöver dock inte betala någon ränta under tiden du har lånet, vilket säkert har bidragit till att lånen blivit relativt populära. Viktigt att komma ihåg är att räntan på krediten är rörlig, och att den därför kan komma att ändras, säger Sharon Lavie.

Privata Affärer lät frågan om den höga räntan gå vidare till Nils Ingvarson, chef för marknadskommunikation på Svensk Hypotekspension.

– Räntan på Hypotekspension brukar vara cirka 2,5 procentenheter högre än bankernas bolån. Det beror på att Hypotekspension inte är ett vanligt bolån utan en kapitalfrigöringskredit, enligt Konsumentkreditlagen, och sådana är betydligt dyrare för långivaren att tillhandahålla än vanliga bolån. Så är det i alla länder där kapitalfrigöringskrediter erbjuds. För närvarande är finansieringskostnaden för Svensk Hypotekspension 2,43 procent, svarar han.

Flera kostnader tillkommer

Till kostnaderna för krediten tillkommer avgifter för kredituppläggning, årsavgift samt eventuell värderingskostnad av bostaden. I vissa fall kan det behövas nya pantbrev, enligt Sharon Lavie.

– Om du redan har bolån hos en bank ska det lösas in i samband med att du skaffar det nya lånet. Det kan betyda att det belopp du faktiskt har kvar av kapitalfrigöringskrediten kan bli lägre än du lånat. Dessutom kan du behöva betala ränteskillnadsersättning till din gamla bank om bolånet där var bundet.

Svensk Hypotekspension startade sina kapitalfrigöringskrediter redan 2005 och har därmed 14 års erfarenhet. Nils Ingvarson säger att det är ytterst sällan att det har förekommit att skulden när den ska återbetalas har varit mer än hälften av vad låntagaren fått ut av huset, vilket är en av riskerna med krediterna som Ikano varnar för.

Inga garantier

– Men det finns inga garantier. I en marknad med sjunkande bostadspriser kan det bli vanligare att skulden är större än hälften av vad låntagaren fick ut när kapitalfrigöringskrediten betalades ut.

– Många av våra kunder är ensamstående, då har man ofta mindre att röra sig med, och det är svårare att få bolån. Många har inte några barn, och de tycker också att det är deras eget liv och deras egen förmögenhet. De resonerar om att de är i sin fulla rätt att konsumera sin egen förmögenhet medan de lever, säger Nils Ingvarson.

Självklart blir det mindre över till eventuella efterlevande om en 75-åring vill använda sig av sin egen förmögenhet, menar han.

Ser du ingenting negativt med kapitalfrigöringskrediter?

– Jag vill värja mig emot beskrivningen ”en fälla”. Vi går igenom oerhört noga med varje kund vad krediten innebär. Det är ingen fälla och kunden är inte heller inlåst, utan kan när som helst lösa hela krediten. Våra kunder är helt medvetna om vad de ger sig in på.

Hur mycket du får belåna boendet beror på hur gammal du är. Ju yngre du är desto mindre får du belåna huset. Ju yngre du är desto dyrare blir lånet totalt eftersom räntan får ticka på ostört i flera år och skulden växer snabbt, menar Sharon Lavie.

Eftersom räntan inte betalas årligen innebär det att du inte heller kan göra något årligt avdrag i deklarationen.

När du löser lånet får du däremot göra avdrag för räntekostnaden mot en eventuell reavinst som uppkommer när du säljer bostaden.

– Här bör man dock se upp! För att kunna göra ränteavdrag måste det finnas skatt att reducera, säger Sharon Lavie.

Grundförutsättningen för alla skattereduktioner är att personen som vill göra avdrag har betalat tillräcklig skatt. Har värdet på huset ökat kan du sannolikt använda ränteavdraget och dra det mot vinstskatten. Men, påpekar Sharon Lavie, det resonemanget utgår ifrån det skattesystem vi har nu.

– Vi har ingen aning om vilka avdrag vi får göra om 20 år, säger hon.

Växer till det dubbla

Hur mycket kostar då en kapitalfrigöringskredit i slutändan? Det beror förstås på men bland de exempel som finns på Hypotekspensions sajt framgår det att du till slut blir skyldig ungefär dubbelt så mycket som du har lånat. Sedan kan förstås ränteavdrag göra att den faktiska skulden minskar.  

Exempel 1:

Ålder: 74 år och 78 år
Boende: Villa värd 4 000 000 kr
Uttag av Hypotekspension: 1 200 000 kr
Lösen av befintligt lån: 750 000 kr
Avdrag för uppläggningsavgiften: 1 850 kr
Får ut: 448 150 kr
Skuldens utveckling över tiden: Aktuell ränta är 4,50 % (effektiv ränta vid lån på 1 200 000 kr är 4,58 % beräknat på 15 års lånetid). Total skuld efter 15 år är då 2 347 974 kr.

Exempel 2: 

Ålder: 76 år och 76 år
Boende: Villa värd 2 100 000
Uttag av Hypotekspension: 798 000 kr (38 % av marknadsvärdet)
Avdrag för uppläggningsavgiften: 1 850 kr
Lösen av befintligt lån: 210 000 kr
Får ut: 586 150 kr
Skuldens utveckling över tiden: Aktuell ränta är 4,50 % (effektiv ränta vid lån på 798 000 kr är 4,61 % beräknat på 15 års lånetid). Total skuld efter 15 år är då 1 561 403 kr.

 

Chatt
Hernhag: Fyra tillväxtfavoriter i tech-sektorn
Foto: istockphoto
Investeringsbluff
FI: Tillåt aldrig fjärranslutning till datornFlera nya investeringsbedrägerier
Börsen
Stark fredagsbörs
Foto: istockphoto
Analyser
Här är fredagens färska rekommendationer
Rapport
Bratt: Utdelningen överskuggar sämre delar av rapporten
Foto: Fredrik Sandberg/TT
Rapport
Ericssons resultat klart sämre än väntatMen utdelningen höjs oväntat mycket
24/1
Trading Direkt: Experten om raset i Ericsson
Aktie
Vinstvarning från KabeAktien rasar på börsen
Notering
Train Alliance mot First NorthSpiltan och Prior Nilsson bland ankarinvesterarna
Pension
Var tredje vet inte hur de ska ta ut tjänstepensionenSnabbt uttag kan få långtgående konsekvenser
Rapporterna
Sparekonomens förväntningar på börsjättarnas rapporter
Asien
Försiktig uppgång i AsienHelgstängt i Kina
Bolån
Här är bankerna som INTE höjt boräntan
Sektor
Pareto nedgraderar fastighetsbolag efter kursrallyFabege enda bolaget med köprek
23/1
Healthcare Direkt: Viktiga hållpunkter i sektorn i år
Foto: Fredrik Sandberg/TT
Elpriset
Rekordlågt elpris
Analys
Pareto: Forskningsbolagets kursras en överreaktion
Boränta
SBAB: Trend från 1300-talet talar för låga boräntor
Aktier
Tre färska aktieråd
Aktie
Collector kallas upp till FI
Foto: Rodrigo Reyes Marin / Zuma Press / TT
Placera
Kapitalförvaltaren: Köp japanskt i år"Årets sommar-OS god anledning investera i Japan"
Foto: Shutterstock
Fonder
Vissa ETF:er avlistas på NasdaqSista handelsdag blir 30 januari
Analys
Analys: Värderingen speglar inte riskerna
Aktie
Stora Enso skriver upp värdet på skogstillgångarna
Foto: Tomas Oneborg/SvD/TT
Analys
Analys: Begränsad effekt av MTG:s uteblivna avtal