Under 2020 har vi sett ett flertal stora transaktioner från både svenska och utländska institutioner på prisnivåer som tidigare aldrig skådats på den svenska fastighetsmarknaden. Till exempel köpte Patrizia nyproducerade lägenheter i Haninge för drygt 60 000 kr/kvm. Dessa transaktioner har framförallt gjorts i segmenten nyproducerade hyresrätter och lager/logistik.
Stora utländska fonder såsom amerikanska Blackstone och tyska Patrizia och DWS har gjort flera stora affärer där priset som betalats vida överstiger det senaste värderingsutlåtandet för fastigheterna. Detta är till stor del drivet av det låga ränteläget och brist på alternativa investeringar som levererar bra riskjusterad avkastning och vi tror att detta är en trend som kommer att hålla i sig under en överskådlig tid framöver.
Något som är intressant gällande nyproducerade hyresrätter är att den senaste tidens försäljningar ligger på prisnivåer som är i stort sett lika höga som för nyproducerade bostadsrätter. Att hyresrätter kostar lika mycket som bostadsrätter per kvadratmeter är något som kanske var svårt att föreställa sig för ett par år sedan men är nu verklighet.
Detta gäller ju såklart inte i alla lägen och städer runt om i landet ska tilläggas men är ändå ett fenomen som vi tycker är intressant. Om en utvecklare tidigt under projektet kan hitta en köpare för hyresrätter för samma pris som om de hade sålt projektet som bostadsrätter är hyresrättsalternativet betydligt mer attraktivt. Detta tar bort osäkerheten kring långa säljprocesser och skapar en trygghet i produktionen för utvecklaren. Detta talar för att det kommer att byggas fler hyresrätter framöver och det är även något som redan nu syns i statistiken.
För större institutioner och framför allt för pensionsfonder är stabila kassaflöden kanske det enskilt viktigaste snarare än stor värdetillväxt. Investeringsalternativen har krympt, trots viss ränteuppgång under den senaste tiden är den förväntade avkastningen på statsobligationer låg eller till och med negativ. En av de största drivkrafterna till prisuppgången på hyresrättsprojekt är just att de förhållandevis säkra kassaflödena lockar institutionella investerare. Just nyproducerade lägenheter passar också bättre än att köpa ett gammalt bestånd då det inte krävs några större investeringar i fastigheten samt att en modernare fastighet är enklare att förvalta.
Ytterligare en konsekvens av institutionernas stora intresse är att storleken på affärerna blir större. De största institutionella investerarna är i regel inte intresserade av att förvärva enskilda små fastigheter då det oftast är ett för ineffektivt sätt att allokera ut kapitalet på. Detta har lett till att det förtillfället finns en premie på marknaden för stora och medelstora portföljer av fastigheter. De större institutionerna och bolagen är beredda att betala extra för att någon redan har gjort jobbet och samlat ihop ett antal attraktiva fastigheter som de vill förvärva.
De som fortfarande orkar göra jobbet och leta efter enskilda fastigheter och bygga portföljer inom intressanta nischer finns det fortfarande stora värden att skapa. Dels genom portföljpremien, dels för att dessa fastigheter ofta kan köpas utanför marknaden. En extra intressant nisch är de fastigheter som idag är industrifastigheter men som ligger i lägen där det borde stå ett bostadshus. Genom att driva detaljplan skapas stora värden samtidigt som det skapas stabila kassaflöden under tiden.
För investerare som vill ta rygg på utvecklingen att affärerna på fastighetsmarknaden blir allt större tycker vi att det finns ett antal intressanta investeringsmöjligheter.
Vi tror att det kan komma ett bud på Nyfosa från något av de större börsbolagen då de har en attraktiv exponering mot lager/lätt industri samt har en ganska öppen ägarbild. Det som dock talar emot att ett större bud på Nyfosa är deras exponering mot kontor som står för lite mer än halva fastighetsvärdet i portföljen.
Även Logistri tycker vi ser intressant ut ur det perspektivet att det kan komma ett bud på hela bolaget. Logistri äger 17 fastigheter i Stockholm, Göteborg södra och mellersta Sverige till ett värde av 1,4 mdr och bolaget har ett börsvärde på ca 630 mkr. Aktien handlas för 129 kr, att jämföra med det långsiktiga substansvärdet på 154,64 kr/aktie enligt senaste årsredovisningen. Även här är ägarbilden ganska öppen vilket gör de till ett intressant byte för något av de större fastighetsbolagen alternativt en institution.
Av: Jakob Pettersson, vd Coeli Fastigheter och Erik Lundkvist, förvaltningschef Coeli Asset Management