Sektor Rädslan för "kontorsdöd" i spåren av pandemin är överdriven och fastighetsbolag med stor exponering mot kontor har pressats orättvist mycket. Det menar Danske Banks fastighetsanalytiker Philip Hallberg i en intervju med Nyhetsbyrån Direkt.

Efter pandemin väntas antalet människor som arbetar delar av tiden hemifrån att öka. Det har fått många att varna för ”kontorsdöd” när företagen söker mindre och mer flexibla kontorslösningar.

På Stockholmsbörsen har oron för minskad efterfrågan på kontorsyta resulterat i pressade aktiekurser för fastighetsbolag med exponering mot kontor när investerare vänt blickarna mot logistik- och samhällsfastigheter.

Det senaste året har till exempel Klövern, Kungsleden och Fabege backat mellan 15 och 35 procent. Samtidigt har SBB (samhällsfastigheter) och Sagax (logistik) stigit 15 respektive 18 procent.

”För stora proportioner”

Men enligt Philip Hallberg har rädslan för kontorsdöden fått för stora proportioner.

– Det finns några bolag som har fått en alldeles för stor rabatt mot substansvärde och låga multiplar mot kassaflöde bara för att man har kontorsexponering, man måste gräva djupare och se vad som faktiskt finns i portföljen, säger Philip Hallberg.

Han menar att effekterna av ökat hemarbete inte kommer att bli så drastiska. Redan före pandemin var Sverige ett av de länder med högst andel av arbetsstyrkan som någon gång arbetade hemma, och enligt Philip Hallberg är det inget nytt att kontoren blir mindre, det är en trend som funnits i 20 år.

– Trenden kommer att accelereras, men allt annat lika kan företagen då betala mer per kvadratmeter, eftersom det är totalkostnaden som är viktig för hyresgästen, säger han.

Stockholms innerstad kan påverkas negativt

Dessutom är antalet kvadratmeter som kan minskas när anställda arbetar hemma några dagar mer än tidigare begränsad. Hemarbetet varierar över veckan och vissa dagar kommer en stor del av personalen att vara på plats samtidigt.

Möjligheten att sänka den totala kostnaden för kontor kommer också att variera mellan geografiska lägen. Utanför de mest centrala lägena i storstäderna är hyrorna fortfarande relativt låga och den kostnadsminskning som kan uppnås genom att minska ytan är begränsad.

Stockholms innerstad kan dock komma att påverkas negativt. Där har hyrorna stigit med 75 procent de senaste fem till sex åren och enligt Philip Hallberg kan kostnaden i förhållande till minskat behov av yta få många bolag att ifrågasätta om det är värt det.

Å andra sidan utgör innerstan en mindre del av de svenska fastighetsbolagens totala bestånd.

– Av de noterade bolagen i Sverige så är den absoluta majoriteten av stocken inte i citykärnorna, och inte i Stockholm. Det är egentligen bara Huvudstaden och Fabege som har exponering mot innerstan, konstaterar Philip Hallberg som menar att detta förhållande inte reflekteras i dagens värderingar av bolagen.

”Onödigt mycket stryk”

Bland enskilda bolag lyfter Philip Hallberg fram Kungsleden och Klövern, som två bolag som har tagit onödigt mycket stryk det senaste året och att marknaden missar att bolagen har exponering mot låga hyror och låga bokförda värden per kvadratmeter.

Fabege är dock ett bolag som han ställer sig mer tveksam till, men arbeta hemma-trenden är inte huvudorsaken till tveksamheten.

Fabeges affärsmodell bygger till stor del på att starta nya kontorsprojekt, och här tror Philip Hallberg att det kommer att finnas en återhållsamhet hos presumtiva hyresgäster att dra i gång stora projekt den närmaste tiden.

Hittills har dock inte kontorsbyggandet stannat av. Enligt en undersökning från Byggfakta har byggkostnadsvolymen av byggstartade kontorsprojekt i Stockholm, Göteborg, Malmö och Uppsala ökat med över 100 procent det senaste året. Men att det skulle kunna sätta press på värderingarna när utbudet stiger är inte sannolikt, menar Philip Hallberg, eftersom få projekt i Sverige sker på ren spekulation – det finns i regel en uppbokad hyresgäst till projekten.

Philip Hallbergs slutsats är alltså att bilden av kontorens framtid inte är endimensionell, och att det finns kontorstunga bolag på börsen som är köpvärda efter den senaste tidens oro. Investerarna måste helt enkelt ”bena ut vad det är för typ av kontor och vad som kommer att fungera bäst framgent”.

 


Bolag              Kontor       Kurs% 1 år      Danske Bank
Kungsleden 74%* -14% Köp
Klövern 83%* -36% Behåll
Fabege 84%** -22% Sälj
Castellum 48%* -12% -
Atrium Ljungberg 54%** -30% -
Huvudstaden 40%*** -32% Behåll
Platzer 75%* -12 Köp
Whilborgs 81%* -4 Köp
SIX Fast.index - -11% -
* Andel av fastighetsvärde per den 30/9 2020
** Andel av hyresvärde per den 30/9 2020
*** Andel av hyresvärde per den 31/12 2019