Kontorskomplexet Lincona i Tallinn har bland andra Swedbank som hyresgäster.

Räkna inte med rusning i Baltic Horizon

Publicerad 2016-11-22 23:15

Notering Nu ska Baltic Horizon Fund börsnoteras. Det är något så ovanligt som en estnisk fond som investerar i fastigheter. Går allt vägen kan det bli en kassako men vi lär inte få se någon rusning vid noteringen i Stockholm.

Förvaltaren av Baltic Horizon Fund är Northern Horizon Capital, som bildades i sin nuvarande form 2011 via en fusion mellan BPT Asset Management och Evli Property Investments. Förvaltningsavgiften är 0,5-1,5 procent om året plus en resultatbaserad avgift från och med 2017.

Baltic Horizon Fund är en så kallad sluten investeringsfond. Det betyder att det till skillnad från vanliga aktiefonder inte blir fler eller färre andelar i takt med att placerare köper och säljer andelar. I stället är antalet andelar konstant och ändras bara vid nyemissioner. Ungefär samma princip som för aktier i aktiebolag, men Baltic Horizon är en börshandlad fond. Den fungerar med andra ord som amerikanska CEF:er, vilket är börsnoterade fonder (ETF:er) som är closed end.

Teckningskursen är NAV-kursen på 1,36 euro, men kanske är det förändringar i växelkursen som ställer till det när det står 13,70 kr per andel i anmälningsformuläret hos Avanza. Teckningskursen ska i alla fall vara lika med det bokförda egna kapitalet per andel.

Då det är en sluten fond kan den efter notering komma att handlas med substansrabatt, men det kan också bli en premie. Substansen var per den 30 september var 1,53 euro per andel vilket är högre än NAV, vilket beror på att substansen till skillnad från NAV (eget kapital) exkluderar bland annat uppskjuten skatt. Baltic Horizons kurs på Tallinnbörsen är 1,32 euro vid stängning den 22 november, vilket innebär en aning substansrabatt.

Baltic Horizons fokus är kommersiella fastigheter i storstäderna i Baltikum. Dessa har något högre avkastning än i Sverige och fonden ska ha upp till 50 procents belåning, vilket är lägre än vad många fastighetsbolag i Sverige har. Det är med andra ord möjligt att fonden klarar av att ge de utlovade 7-9 procenten i direktavkastning på fondens investerade kapital.

Fonden är rätt liten då hyresintäkterna under årets första halvår är 3,2 miljoner euro med ett rörelseresultat på 1,6 miljoner euro. Fastigheterna var per den 30 september värda 129 miljoner euro, motsvarande 1,26 miljarder kr. Nyemissionen tillför maximalt ca 813 miljoner kr.

Riskerna är inte bara att fonden är ett litet nybygge. Det finns förstås även valutarisk, räntekänslighet och det faktum att många fastighetsaktier på Stockholmsbörsen har tappat under hösten. Rent teoretiskt finns det även geopolitiska risker i baltstaterna, även om länderna är med i EU och NATO. Den höga direktavkastningen indikerar förstås hög risk, men går allt vägen blir Baltic Horizon en fin kassako.

Teckna bara om du tror det vänder upp igen för fastighetsaktier inom kort. Räkna däremot inte med att fondkursen rusar första dagen, eftersom den redan är noterad på Nasdaq Baltic sedan i juli. Är du ute efter ett kort klipp finns det bättre chanser.

Sista teckningsdag är 29 november och första handelsdag i Stockholm blir den 8 december.