Fastighetsrallyt flyttar utomlandsFoto: Istockphoto

Fastighetsrallyt flyttar utomlands

Publicerad 2010-11-23 14:36

Investera vidare i fastighetsmarknaden, men välj objekten noggrant och titta särskilt på tillväxtmarknaderna, säger fastighetsfondförvaltaren Olle Nyström.

Runt om i världen varnas det för fastighetsbubblor, men tittar man under rubrikerna finns det stora möjligheter kvar att gå in på urstarka fastighetsmarknader. Det menar Olle Nyström som förvaltar fonden HQ Global Properties.

Sedan starten i juni i år har fonden avkastat 3 procent bättre än världsindex för aktier, trots att man gick in till toppkurser i slutet av juni. Då har dessutom kronans förstärkning sänkt avkastningen i svenska kronor med ca åtta procent. I inhemska valutor är tillväxten så mycket som 11 procent.

Fondens investeringar ligger till knappt två tredjedelar i tillväxtländer, och något mer än en tredjedel i mogna länder.

– Fastighetsmarknaden ser inte likadan ut. Många mogna länder med låg tillväxt ser snarare en negativ avkastning på fastigheter.

Därför handlar det om att välja rätt regioner, och till och med rätt lägen.

– Vi ser två grundfundament som talar för fastighetsinvesteringar, säger Olle Nyström. Över tiden finns ett starkt samband mellan BNP och avkastningen på fastigheter. Och alla marknader är cykliska.

Den första principen, att stark BNP ger god avkastning på fastigheter, gör att Olle Nyström betonar den fundamentala omvandling som pågår inom den globala ekonomin. På tjugo år, från 1995 till 2015 kommer tillväxtmarknader att gå från en andel på 20 procent av världens totala BNP, till nästan 40 procent.

I tillväxtländerna sker en väldigt stark urbanisering, Fastighetsmarknaden drivs inte av affärslägen och kommersiella lokaler, utan av att folk behöver någonstans att bo. Därför menar Olle Nyström att så länge som invånarnas inkomst växer kommer det också att finnas grund för en ordentlig prisutveckling. Särskilt i länder med en nominell BNP-tillväxt på 10-15 procent.

Den som är orolig för åtföljande inflation lugnar Olle Nyström med att tillväxtländernas starka reala tillväxt ändå gjort att valutorna snarast stärkt, vilket ger investeraren i fastigheter möjligheter till en dubbel utdelning.

Det andra grundfundamentet för fastighetsinvesteraren är att alla marknader är cykliska, så även fastighetsmarknaderna.

– Inget talar för att man ska vara passivt investerad långsiktigt, Däremot finns det betydande avkastning att hämta under delar av cyklerna, menar Olle Nyström.

Och globalt är det fortfarande en positiv fastighetscykel, trots att året redan bjudit på stora uppgångar. Eftersom räntorna är så låga är stora institutioner som pensionsfonder nämligen på jakt efter investeringar som ger tillräcklig avkastning utan för stor risk, och då är fastigheter ett bättra alternativ än aktier. Fastigheter ger dessutom inflationsskydd i oroliga tider.

Starka nationer med stabila fastighetsmarknader blir då intressanta även för utländskt kapital. Så en del av fondens tillgångar ligger trots allt i Balder, med attraktiva innehav på stockholmsmarknaden där de intressanta objekten är starkt begränsade.

– Vi har också investerat i fastighetsbolag i London, trots att den engelska ekonomin som helhet kommer att pressas ned, liksom i Rom och Milano där vi hittat bolag med 25-30 procent substansrabatt, säger Olle Nyström. Men detta är bolag med mycket attraktiva fastigheter. Inte långt utanför Stockholms innerstad ser marknaden helt annorlunda ut.

En annan faktor som stärker även mogna marknader är att de låga obligationsräntorna också sänkt belåningsgraden.

– Tidigare lånade man stora summor för fastighetsköp. I dag är fastigheter nästan riskfria investeringar. Man sätter in kanske 50 procent i eget kapital för att få fyra procents avkastning, vilket trots allt är bättre än obligationer.

ANNA BLOMÉN, PRIVATA AFFÄRER

Aktie
Electrolux återinför utdelning
Börsen
Uppåt på börsen
Analyser
Här är fredagens analyser
Råvaror
Analyschefen: Oljan kostar 65 dollar om två år"Stor osäkerhet på kort sikt"
Aktie
Första blankaren i ReadlyAktien nu under introduktionskursen
Asien
Spretig börsdag i Asien
Foto: AP/TT
Wall Street
Uppåt efter svängig handel
Foto: Morgan Ekner/istockphoto
Aktiechatt
Klockan 10: Aktiechatt med Marcus Hernhag
Aktier
Aktierna som stigit mest sedan marsbottenEtt halvår sedan börsen vände uppåt
Placera
Index slog aktiva förvaltare under covid-krisen
Bostad
Analys: Höjda bopriser inte hållbart på sikt"Förr eller senare får vi tillbaka 90-talskrisen"
Fonder
Robur klassar fonder utifrån Parisavtalet
Foto: Tomas Oneborg/SvD/TT
Krisen
Skingsley: Rätt att fullfölja löften om tillgångsköp"Låga räntor under lång tid som gäller"
Analyser
Här är torsdagens färska köprekar
Foto: Shutterstock
Placera
"Klassiska portföljstrategin förlegad"60/40-portfölj inte välutformad för dagens marknad
Aktie
Konsortium lägger bud på Ahlstrom-MunksjöPremie på 24 procent
Valutor
Feds strategi ger köpläge i perifera valutorIndiska rupie, peruanska sol och chilenska peso lockar analytiker
Foto: Shutterstock
Krisen
"Pandemin har kostat halv miljard jobb"
Aktier
Aktierna som stigit mer än 100 procent i år
Foto: Shutterstock
Aktier
Klimataktier vinnare om Biden vinner valet"Men värderingarna kan redan vara för höga"
Foto: Björn Larsson Rosvall/TT
Analys
SEB: Lägre kostnader ger resultatlyft för SKF
Foto: Gorm Kallestad/TT
Aktie
Öresund fortsätter öka i Bilia
Resa
Experter: Ingen prishöjning på flygbiljetter
Aktier
SEB sänker minicourtaget till 1 kr
Aktie
SEB: Orättvis skildring och inga nyheterSlår tillbaka mot Uppdrag Granskning