PA-skolan: Privatbostad eller näringsfastighet

PA-skolan: Privatbostad eller näringsfastighet

Publicerad 2010-08-25 08:08

Äger du en fastighet kan det vara bra att känna till att det vid inkomstbeskattningen finns två typer av fastigheter. Privatbostadsfastigheter och näringsfastigheter. Klassificeringen är viktig eftersom det är helt olika skatteregler som gäller vid den årliga taxeringen och vid försäljning.

Vid den årliga taxeringen får du göra avdrag för samtliga utgifter du har för en näringsfastighet. När du säljer är vinstskatten lägre för en privatbostadsfastighet.
För att få räknas som privatbostad måste din fastighet uppfylla vissa krav. Uppfyller den inte kraven är fastigheten en näringsfastighet.

Regler för privatbostad
Det är endast småhus inrättade för bostad åt en eller högst två familjer, samt tomtmark avsedd att bebyggas med sådant hus, som kan vara privatbostadsfastighet. Du eller någon närstående till dig måste dessutom använda eller ha för avsikt att använda fastigheten som bostad. Som närstående räknas föräldrar, far- och morföräldrar, make, registrerad partner, barn, barns make, syskon, syskons make och syskonbarn. Som barn räknas även styvbarn och fosterbarn.
Observera att dina svärföräldrar inte är närstående.
Hyr du ut en del av fastigheten kan den ändå vara privatbostad. Men då måste du själv använda mer än 50 procent av bostadens yta om det är en enfamiljsfastighet. Äger du en tvåfamiljsfastighet måste du använda minst 40 procent.
Det innebär att om du hyr ut 50 procent eller mer av ditt fritidshus till din svärmor ska det redovisas som näringsfastighet.

Tröghetsregel
När kraven för privatbostad inte längre är uppfyllda blir din fastighet en näringsfastighet. Prövning görs vid årets utgång. Men det finns en tröghetsregel. Du får fortsätta att redovisa fastigheten som privatbostad till utgången av andra kalenderåret efter det år den inte längre uppfyller kraven för sådan bostad. Tröghetsregeln är frivillig. Det innebär att du till exempel vid uthyrning omedelbart får börja redovisa fastigheten som näringsfastighet.
Börjar du hyra ut din fastighet i år får du redovisa den som privatbostad för 2010 och 2011. Om du fortfarande hyr ut den vid utgången av 2012 ska hyran för 2012 beskattas som näringsinkomst. Säljer du fastigheten räknas den dock som privatbostad till och med den
31 december 2012.
Har tiden för tröghetsregeln gått ut kan din fastighet ändå få beskattas som privatbostad. Du måste då kunna visa att du har för avsikt att inom överskådlig tid använda den som bostad åt dig själv eller någon närstående.
Vid dödsfall fortsätter den avlidnes privatbostad att vara privatbostad för dödsboet under
dödsfallsåret och de tre därpå följande kalenderåren. En förutsättning är att fastigheten
används för permanent- eller fritidsboende av en dödsbodelägare eller någon närstående.
Fjärde året efter dödsfallsåret blir fastigheten med automatik näringsfastighet om den fortfarande ägs av dödsboet.

Tomtmark
Även en obebyggd småhustomt kan vara privatbostad. Men då krävs att du kan visa att du
inom överskådlig tid har eller att du de senaste åren haft för avsikt att bebygga den med en
bostad för ditt eller någon närståendes boende. Det kan vara svårt att visa. Därför beskattas
de flesta obebyggda tomter enligt reglerna för näringsfastighet vid en försäljning. Det ser
Skatteverket till.

Den här texten är tidigare publicerad i Privata Affärer nr 3 2010.

PA tipsar – kvitta underskottet när du säljer tomten

Under tiden du äger din obebyggda tomt är det upp till dig att redovisa den på rätt sätt i din
deklaration. En näringsfastighet redovisar du på bilaga NE.
För en obebyggd tomt finns i regel inga inkomster utan bara utgifter. Fastighetsskatten som
uppgår till 1 procent av taxeringsvärdet räknas som en avdragsgill utgift. Men även andra
löpande utgifter för tomten är avdragsgilla.
Utgifter som du kan kvitta mot till exempel inkomst från enskild firma eller lantbruksfastighet om du har en sådan.
I annat fall blir det ett underskott på din NE-bilaga. Ett underskott som växer för varje år.
När du säljer den obebyggda tomten ska kapitalvinsten kvittas mot det underskott du samlat på dig på bilaga NE.
Det kan med råge kompensera för den högre vinstskatt du betalar för en näringsfastighet jämfört med vinstskatten för en privatbostad.
Ändrar du dig och börjar planera för en familjebostad på tomten efter att du under några år redovisat den som näringsfastighet, är du också en vinnare skattemässigt. 70 procent av det underskott du sparat ihop på NE-bilagan drar du då av i inkomstslaget kapital året efter att du redovisat tomten som näringsfastighet för sista gången i din deklaration.
 

Johan Sjulgård