Säljläge för bostadsbyggare

Publicerad 2009-11-13 00:58

Bostadsbyggandet är fortsatt lågt och bostadsköparna blir allt färre. JM har konjunkturen och en övervärderad aktie emot sig.

JM

SÄLJ
En återhämtning av byggandet tar längre tid än vad börsen tror.

POTENTIAL
Låg ränta och stigande bostadspriser slår direkt på vinsten.

RISK
Högre arbetslöshet brukar leda till fallande bostadspriser.

RAKT NED. Vinsten har rasat från
1 miljard till 87 miljoner för JM med vd Johan Skoglund. Foto: Scanpix

Börsens tilltro till att JM kommit igenom den värsta perioden i lågkonjunkturen tycks orubblig. Sedan december har aktien nästan trefaldigats. Men frågan är om placerarna inte har tagit ut vändningen lite väl tidigt.
Det finns flera förklaringar till kursuppgången.

De låga räntorna har gjort att det befarade prisraset på bostäder uteblivit vilket gynnar JM som är inriktat på just bostadsbyggande. Finansmarknadens bättre hälsa har gjort bankerna mer villiga att låna ut pengar till JM för att finansiera nya bostadsprojekt. Här har även statliga garantier spelat in. Dessutom drog JM snabbt ned kostnaderna förra hösten då ungefär en fjärdedel av personalen minskade vilket gjort att förluster kunnat undvikas.

Sammantaget har det nattsvarta scenario som fick aktien att rasa kraftigt förra hösten visat sig klart överdrivet.

Förra veckans rapport visade att omsättningen det första halvåret föll med 35 procent och vinsten från 1 miljard till ynka 87 miljoner kronor, vilket dessutom var sämre än prognoserna. Men det spelar just nu mindre roll eftersom pilarna för JM pekar åt rätt håll, menar förespråkarna.
Och visst finns det flera punkter, även i rapporten, som talar för JM just nu.

Ett centralt nyckeltal för byggbolaget är hur stor andel av alla bostäder som byggs i dag som är bokade eller redan har sålts. Den siffran ökade från 56 procent den sista mars till 62 procent vid halvårsskiftet. Därmed är JM uppe i en tillräcklig nivå för att våga dra i gång nya projekt. Samma sak visar en annan siffra: bolaget startade produktion av 536 nya bostäder andra kvartalet mot ynka 147 det första kvartalet. Det ger en årstakt på drygt 2 000 vilket är hyfsat bra jämfört med hur illa vissa bedömare hade trott när det såg som värst ut. Och med bolagets minskade kostnadsmassa räcker detta för att nå lönsamhet, förutsatt att priserna på bostäder är hyfsat stabila.

Men det är fortfarande långt från toppårens siffror på över 4 000 nya bostäder per år och därmed också från de vinstnivåer som JM visade för några år sedan.

Och det är kärnfrågan just nu – bolaget har nått botten men det är högst osäkert hur snabbt en återhämtning till gamla vinstnivåer går och till och med om den över huvud taget kommer.

Det är anmärkningsvärt att börsen verkar mer positiv till en snabb vändning än bolaget självt. I samband med rapporten pekade ledningen på att det är ”för tidigt att prata om en varaktig förbättring av marknaden” och att trögheten med finansiering fortfarande håller tillbaka antalet produktionsstarter.

JM är inriktat på att bygga bostäder i attraktiva lägen, främst i storstäder och universitetsstäder som växer. Bolaget finns i hela Sverige och även i Norge, Danmark och Finland.

Klart viktigast är utvecklingen i Stockholm. Affärsområdet står visserligen bara för 37 procent av omsättningen men det har i flera år varit bolagets kassako och stod det första halvåret för 150 procent av vinsten (i fjol 85 procent). Och det är också här bolaget har flest disponibla byggrätter, färdiga att exploatera i framtiden.

Rörelsemarginalen för verksamheten i Stockholm det första halvåret landade på 14 procent vilket var överraskande bra och överlägset alla andra delar.
Men frågan är hur länge det kan hålla.

En negativ faktor är att bolaget har börjat bygga hyresrätter i Stockholm, av antalet produktionsstartade bostäder det första halvåret var över hälften hyresrätter. Här är marginalerna normalt lägre än för bostadsrätter och småhus.

På längre sikt kan det också bli ett bekymmer att JM är så starkt i Stockholm. En marknadsandel på runt 40 procent gör att tillväxten är begränsad.

Men helt avgörande är vad som händer med priserna på bostäder. Förra hösten sänkte JM priserna överlag med 10–15 procent. I år har bolaget lyckats hålla priserna uppe och i förra veckan pratade ledningen om att det kanske kan bli aktuellt att snart höja. Vi är betydligt mer osäkra, inte minst är det vanskligt att bortse från effekten av arbetslösheten som kommer att ta fart i höst enligt alla prognoser. Värt att notera är att till exempel konkurrenten NCC har känt sig tvingat att ge rabatter till bostadsköpare.

I år tror vi att JM klarar en rörelsemarginal på 4 procent, vilket är klart godkänt mot bakgrund av konjunkturen men långt ifrån bolagets mål på 10 procent. Med JM:s kostnadsnedskärningar behöver inte marknaden bli lika het som 2005–2007 för att nå målet. Men vägen dit är ändå lång.

Vi tror att omsättningen kommer att ligga ungefär på årets nivå i minst två år framåt, med svagt stigande marginaler. Därmed ligger vi i nivå med analytikernas genomsnittsprognoser. Baserat på de här prognoserna värderas JM till cirka 30 gånger nästa års vinst och cirka 25 gånger vinsten 2010.

Bolaget är högt värderat. Särskilt som det finns en klar risk för fallande priser på bostäder det närmaste året. Rekommendationen är ett solklart sälj.

Börsen
Bred uppgång efter förnyad handelsoptimism
Foto: istock
Marknadsutblick
Ålandsbanken fortsätter övervikta USA
Foto: Fredrik Sandberg/TT
Aktie
Svensk förundersökning om mutbrott
Analys
DNB: Därför är det köpläge i Bonava
Foto: Morgan Ekner/istockphoto
Aktiechatt
Fredag klockan 10: Aktiechatt med Marcus Hernhag
Låna
Unga har usel koll på lånHälften vet inte vad ett blancolån är
Analys
Analys: Autolivs starka orderbok ger bättre marginaler"Hög lönsamhet och bättre kassaflöde"
Analyser
Flera köprekar bland torsdagens analyser
Börsen
Fortsatt börssuccé för Saudi Aramco
Notering
Debutanterna åt olika håll i premiärhandelnTvå nya bolag handlas på First North
Fonder
Sparekonomen: Nysparandet i miljöfonder 20 gånger större i år
Aktietips
Två heta köptips - och två aktier du kan strunta i
Bostad
Nyproduktion säljs allt närmare inflyttning
Fed
Fed lämnar styrräntan oförändradSpår oförändrad ränta hela nästa år
Fonder
Fondbranschen: Så ska koldioxidavtryck redovisas
Bolån
Snitträntorna föll i november
Brexit
Aktieexperter: Räkna med brittiskt kursrally"Brittiska bolag på 30-årslägsta"
Valuta
Uppåt för kronan efter inflationsstatistiken
Räntan
Sparekonomen: Riksbanken höjer räntan efter inflationssiffrorna
Inflation
Inflation i linje med Riksbankens prognosBäddar för räntehöjning
Analyser
Här är onsdagens fyra färska köprekar
Portföljlån
Erbjuder nya lån med portföljen som säkerhet
Notering
Saudi Aramco maxrusar i premiärenÄr nu världens största noterade bolag
Bostad
Hemnet: Budpremien på bostadsrätter stigerÖver 10 procent i Stockholm
Foto: Jennifer Glans/Pensionsmyndigheten/TT
Premiepensionen
Dags för årets miljardregn över pensionsspararna