Undvik stämpelskatt och kapitalbeskattningHusen på bilden har inget med artikeln att göra. Foto: Hasse Holmberg / Scanpix

Undvik stämpelskatt och kapitalbeskattning

Publicerad 2008-09-30 12:14

En villa och ett fritidshus kan överlåtas genom köp eller genom gåva. Privata Affärers familjejuridikskola ger idag tips till dig som vill undvika kapitalbeskattning och stämpelskatt.

Köp
En försäljning av en fastighet är giltig bara om det finns en handling som är underskriven av både säljare och köpare. Av ett köpekontrakt ska också framgå hur stor ersättningen är. Det är kontraktets datum som avgör när kapitalvinsten ska beskattas.

Köpebrev är detsamma som ett kvitto på att fastigheten är till fullo betald av köparen. Med köpebrevet följer också rätten att få fastigheten registrerad(lagfarten) och därmed   också rätten att ta ut inteckningar i fastigheten.

På köpebrevet ska stå: namnen på säljare och köpare, priset på fastigheten, att fastigheten sålts och överlåtits på köparen. Säljarens namnteckning ska vara bevittnad och samma sak gäller eventuell äkta makes samtycke.

När lagfart söks för en fastighet räcker det i regel om köpebrevet lämnas in tillsammans med ansökningen.

Gåva
Föräldrar som vill överlåta sina villor och fritidshus på sina barn kan göra detta genom köp eller gåva. Man överlåter huset som gåva genom att skriva ett gåvobrev.

När gåvomottagaren (barnen) senare säljer räknas givarnas (föräldrarnas) inköpsvärde som anskaffningsvärde i deklarationen.

Tidigare kunde en gåvomottagare även ta över givarens uppskov men den möjligheten slopades den 1 januari 2008. Det betyder att den som ger bort en bostad får skatta fram eventuellt uppskov.

Ibland vill man kombinera gåva av fastighet med ett vederlag, i form av kontanter, en skuld eller en revers, från mottagaren. Skälet kan vara att till exempel uppnå rättvisa mellan barn. Om man vill att mottagaren av gåvan ska slippa betala stämpelskatt när lagfart utfärdas måste vederlaget vara mindre än 85 procent av taxeringsvärdet året före det år då lagfart beviljas. Då betalas bara avgifter för lagfartsbyte.

Stämpelskatten är på 1,5 procent av det högsta beloppet av köpeskillingen och taxeringsvärdet, och kan därmed ofta uppgå till tiotusentals kronor. Att jämföra med avgiften för lagfartsbyte på 825 kr.

Om vederlaget i samband med gåvan är större eller lika stort som taxeringsvärdet det år gåvan ges blir det normalt en försäljning och givaren måste deklarera överlåtelsen enligt kapitalvinstreglerna.

Givaren deklarerar då ägarbytet som en försäljning i sin inkomstdeklaration och vinst eller förlust beräknas enligt de regler som gäller vid försäljning av fastigheter. För mottagaren blir konsekvensen att han eller hon får använda vederlaget som anskaffningskostnad vid en framtida försäljning av fastigheten. Mottagaren får också betala stämpelskatt.

I normalfallet är det bättre med gåva mot vederlag än försäljning till lågt pris. Vid gåva av fastighet gäller den så kallade huvudsaklighetsprincipen. Det innebär att om bara vederlaget är lägre än taxeringsvärdet så räknas hela transaktionen som en gåva.

Huvudsaklighetsprincipen gäller inte vid gåva av bostadsrätt. En bostadsrätt, som ju egentligen är en andel i en bostadsrättförening, är lös egendom.

Om en överlåtelse av en bostadsrätt görs mot ett vederlag som ligger under marknadsvärdet blir det ett så kallat blandat fång, där en del räknas som gåva och en del som köp.

Givaren/överlåtaren måste då deklarera en del, motsvarande vederlaget, som en försäljning. Om en son eller dotter får en fastighet i gåva av sina föräldrar och i anslutning till detta ger föräldrarna en penninggåva som är större eller lika stor som fastighetens taxeringsvärde finns en risk att Skatteverket vid en granskning inte godtar att det rör sig om en gåva.

I stället för att behandlas som två separata gåvor kommer det då att behandlas som en skattepliktig försäljning av fastigheten. Det finns anledning att vara försiktig vid överföringar av tillgångar mellan familjemedlemmar.

Villkor i gåvobrevet
Det går att i gåvobrev skriva att gåvan ska vara mottagarens enskilda egendom. Det är ett sätt att se till så att ett barn som är gift får behålla hela den överlåtna fastigheten vid en eventuell skilsmässa. Det kan dock finnas fördelar med att fastigheten i stället är giftorättsgods.

Därför brukar man i gåvobrevet skriva att gåvomottagaren får göra om gåvan till giftorättsgods. Det går också att i gåvobrevet skriva in att gåvan inte får utmätas för gåvotagarens skuld eller överlåtas utan givarens samtycke.

PER HAMMARLUND och KARIN ARNELL, PRIVATA AFFÄRER

Tänk på detta:

Nu är det barnet som bestämmer. Glöm inte att det i fortsättningen är barnet som bestämmer över huset. Rent känslomässigt kan det kännas fel eller skapa orättvisa och oenighet inom familjen.

Deklarera rätt. Den som har gett bort fastigheten mot revers tar i sin deklaration upp den ränta han under året fått på reversbeloppet. Gåvotagaren drar av den ränta han betalat. För familjen totalt innebär en räntebetalning inte någon skattebelastning, eftersom den som tar emot räntepengarna deklarerar för en lika stor kapitalinkomst som den kapitalutgift som gåvomottagaren drar av.

Om räntan efterskänks ska givaren ändå redovisa räntan som en inkomstränta, men låntagaren får inget avdrag eftersom han inte har betalat något.

Gåvoåret ingår fastigheten i givarens underlag för kommunal fastighetsavgift. Först året efter redovisar gåvotagaren fastigheten i sitt underlag för fastighetsavgift.

Anlita jurist. Det kan i och för sig gå att göra en sådan här överlåtelse på egen hand och använda sig av mallarna för gåvobrev och revers (ladda ner här). Men det är svårt att förutse alla juridiska komplikationer som kan uppstå i just ditt fall. Rådet är därför att anlita jurist.

Samma sak gäller om föräldrar ska gynna endast ett av flera barn med en fastighetsgåva.

Börsen
Uppåt i StockholmMen Telia backar
Foto: Jessica Gow/TT
Rekommendationer
Köp Saab och Nordea
Foto: Henrik Montgomery/TT
Kvartalsrapport
Miljardvinst för inkassojätten
Kvartalsrapport
Bra rapport från ABB"Orderingången ökade betydligt"
Foto: istockphoto
Asienbörser
Uppåt i Asien
Foto: Henrik Montgomery/TT
Kvartalsrapport
Högre intäkter för Betsson
Börsen
Techjättarna populära bland svenska aktiesparareMen aktiekurserna går sådär
Foto: istockphoto
Pension
Så mycket kostar efterlevandeskyddetNy webbtjänst för tjänstepensionen
Bostad
Nu sjunker bostadspriserna
Foto: Shutterstock
Bostad
Hellre herrgård än Paris för ungaDrömboendet är i Sverige
Foto: Fredrik Sandberg/TT
Bostad
Svensk bostadsmarknad riskfylld"Tio procent för höga priser"
Rekommendationer
Dagens råd: Köp Volvo
Kvartalsrapport
Bra resultat från ståljätten
Foto: Jessica Gow/TT
Kvartalsrapport
Starkt kvartal för Telia
Kvartalsrapport
Bättre än väntat för Nordea
Foto: Shutterstock
Sponsring
FC Barcelona säger nej till H&M
Kvartalsrapport
Bättre än väntat för Nolato
Foto: Tomas Oneborg/SvD/TT
Kvartalsrapport
Negativ tillväxt för MTG
Båtar
Se upp för oseriösa båtföretag11 företag på Svarta listan
Foto: Björn Larsson Rosvall/TT
Kvartalsrapport
Starkt kvartal för SKFVd:n spår 10-procentig försäljningsökning
Kvartalsrapport
Halvledarbrist drog ner Volvos resultat
Foto: Henrik Montgomery/TT
Kvartalsrapport
Nedåt för Electrolux
Privatekonomi
Mer i plånboken när prisbasbeloppet höjs
Foto: Rickard Kilström
Aktieköp
Avanzas vd köper aktier efter kursras
Foto: Shutterstock
Skilsmässoekonomi
Tufft ekonomiskt vid separationDärför stannar många kvar