Sektor De allmänna europeiska kontorsutsikterna är hyfsade. London City är ett plus medan centrala Stockholm oroar lite ur kontorsfastighetsperspektiv. Det säger Simon Wallace, chef över fastighetsanalys och strategi vid förvaltningsfirman DWS.

Kontorshyrorna på de allra mest eftertraktade lokalerna i Stockholm city har ökat exceptionellt snabbt, menar Simon Wallace.

– Det ger upphov till viss nervositet, inte minst när vakanserna nu ökar, säger han.

Han hänvisar till en 75 procentig hyresökning på fem år i de allra mest centrala delarna av Stockholm, vilket enligt honom också reser frågor kring överkomligheten för hyresgäster. Ur ett investeringsperspektiv finner DWS bättre lägen i stadsnära kontorsdistrikt som Solna, Sundbyberg och Hagastaden.

Räknar med ökad polarisering

– Med bra utsikter för sysselsättnings- och befolkningstillväxt är vi inte oroade för Stockholm generellt sett. Men utanför de absolut mest centrala delarna förefaller kontorsmöjligheterna vara bättre, säger han.

DWS räknar med att kontor kommer att fortsätta att efterfrågas även framöver, men räknar samtidigt med en ökad polarisering på kontorsmarknaden. Generellt sett i Europa bedöms flexibla och högkvalitativa kontorsytor ha goda utsikter medan mer lågkvalitativa ytor riskerar att tappa ytterligare.

”Intressanta möjligheter efter brexit”

– Kontor som kan möta krav både på miljöhållbarhet och välmående för anställda kommer att bli allt viktigare. Efterfrågan på funktionell kontorsyta som bara erbjuder en arbetsplats och som varken inspirerar eller bidrar till interaktioner och samarbete bland anställda kan däremot tappa, resonerar han.

Ett område där det kan finnas intressanta möjligheter till kontorsinvesteringar är Londons finansdistrikt City efter fem svaga år sedan brexit-omröstningen. Den svaga värdeutvecklingen har medfört att direktavkastningskravet på kvalitativa och långsiktigt uthyrda kontorsfastigheter i Londons affärsdistrikt har stigit till omkring 4 procent mot cirka 2,5 procent för Berlin, fortsätter DWS-analyschefen.

– En avkastningspremie på uppemot 1,5 procentenhet för City är attraktivt när riskerna runt Storbritannien minskat efter den lyckosamma handelslösningen med EU, säger han.

”Fortsatt minskande snitthyror”

Med den minskade handelsrisken ser DWS utsikter för att avkastningskravet på attraktiva kontorsfastigheter i London ska kunna konvergera mot avkastningskraven för andra europeiska storstäder.

– Londonkontorsfastigheter har utsikter att prestera starkare än vad europeiska kontorsfastigheter generellt sett gör under 2021 och efterföljande fyra år, säger Simon Wallace.

DWS bedömning är att den fortsatta pandemin medför att genomsnittshyran på europeiska kontor fortsätter att dra nedåt under det nya året. Detta efter att fjolåret bjudit på en begränsat negativ utveckling och klart lindrigare hyrestapp jämfört med vad som initialt befarades när pandemin bröt ut.

”Bostäder mest intressant”

– Det finns potential för en fortsatt stark utveckling för europeiska logistik- och bostadsfastigheter även efter pandemin. På logistikfronten är Norden en delmarknad som är särskilt intressant, säger Simon Wallace.

– Ser vi oss runt i Europa så tycker vi bostäder är det mest intressanta fastighetstillgångsslaget. Därutöver tror vi på en fortsatt stark utveckling för logistik, säger han.

Inte minst tycker DWS att nordiska logistikfastigheter ser ”väldigt attraktiva” ut med en hög ensiffrig procentuell avkastningspotential i årssnitt under kommande fem år.

Högre premie i Norden

– Direktavkastningspremien för nordiska logistikfastigheter är något högre jämfört med den i andra delar av Europa. Dessutom är sysselssättningsutsikterna starka på lång sikt medan Norden är före stora delar av Europa i online-utvecklingen”, säger han.

E-handelstrenden bedöms med hjälp av den relativt starka tekniska utvecklingen ha extra stora möjligheter att hålla i sig även efter pandemin i de nordiska länderna.

Runt logistik bedöms i synnerhet mer centralt placerade fastigheter vara attraktiva. Detta i och med detaljhandelsindustrins strävan efter leveranssnabbhet.

”Fortsatt tufft ett par år”

I den andra vågskålen förväntas detaljhandelsfastigheter få det fortsatt tufft i ytterligare ett par år, efter det svaga fjolåret då europeiska köpcenter tappade ett tvåsiffrigt antal procent i värde.

– Det finns mer nedsida från både lägre hyror och högre direktavkastningskrav, bedömer Simon Wallace angående detaljhandelsrelaterade fastigheter.

Även efter pandemin väntas det ske en nettoinflyttning till stadsregioner. Den fortsatta urbaniseringstrenden förväntas driva efterfrågan på hyresbostäder i stadsnära lägen.

”Tre intressanta marknader”

DWS bedömer att Stockholms-, Helsingfors- och Köpenhamnsregionen är tre intressanta marknader ur ett hyresfastighetsperspektiv. Detta med stöd av en förväntad ökning av befolkning, sysselsatta och disponibelinkomst. Kombinerat med ett fortsatt begränsat utbud av hyresfastigheter ger det utsikter för en sund hyrestillväxt.

– Bostadsmarknaden erbjuder stabila intäkter och har visat på en soliditet även under pandemin. Den har tilldragit sig mycket intresse från investerare och på kort sikt kan en fortsatt institutionell efterfrågan ge ett tryck nedåt i direktavkastning. I återhämtningen kan därefter lönetillväxten innebära en hyrestillväxt, säger Simon Wallace.

Rörande bostäder säger han att det är stadsnära hyresbostäder som ändå ligger lite i utkanter av städer som kan vara extra intressanta efter pandemin. Fastigheter i förorter som både erbjuder något lägre hyror samt naturnära lägen.

– Efterfrågan ökar på större bostadsyta och gröna lägen inom pendlingsavstånd från stadskärnor när det kan bli möjligt att arbeta hemma ett par dagar i veckan och folk inte behöver ta sig till kontoret varje dag efter pandemin, säger han.

 

 

Foto: istockphoto
Fonder
Sparekonomen varnar för ökad risk i företagsobligationsfonderSparare bör kolla upp fondrisken
Bostad
Swedbank: Här har du fått bäst betalt för att boMånga säljer med vinst som överstiger boendekostnaden
Foto: Morgan Ekner/istockphoto
Aktiechatt
Fredag klockan 10: Aktiechatt med Marcus Hernhag
Notering
Volvo Cars rullar mot börsenSiktar på notering senare i år
Wall Street
Nasdaq i botten på Wall Street
Aktie
Autoliv återinför kvartalsutdelningHandelsstoppades innan beskedet
Analyser
Här är onsdagens aktierekar
Börsen
Förbättrat börshumör under kort handelsdag
Foto: Copyright (c) 2018 Pilotsevas/Shutterstock. No use without permission.
Inflation
Analytiker: Inflationstoppen är passeradRedan i maj bör den sjunka
Inflation
Högre inflation än väntat i april"De kraftiga prisfallen i april i fjol påverkar nu inflationen uppåt"
Riksbanken
Analytiker: Bopriserna större huvudvärk för Riksbanken än inflationen
Foto: Copyright (c) 2017 Shutterstock. No use without permission.
Notering
Kryptobolaget Safello rusar tresiffrigt i premiären
Aktier
Ericsson: Förlikning med Nokia kommer tynga resultatetNegativ påverkan på 80 miljoner euro
Index
Embracer och Sinch in i globalt index
Aktie
SBB köper äldreboenden för 2,5 miljarderSka dessutom sälja "icke-strategiska" fastigheter för 1,7 miljarder
Rapport
Ferronordic slog förväntningarna
SPAC
Här är Bengt Barons nya SPAC-bolagSka ta in 1 miljard i samband med noteringen
Aktie
Razzia mot Oscar Properties kontorMisstanke om insiderbrott
Börsen
Chefsstrategen om börsfallet"Köparna finns kvar i marknaden"
Notering
Oatly siktar på värdering upp till 10 miljarder dollarSka noteras på Nasdaq i New York
Foto: Copyright (c) 2017 Myimagine/Shutterstock. No use without permission.
Aktier
Här är Swedbanks nya sektorfavoriterKastar ut två aktier och tar in två nya
Konjunktur
Nordea varnar för överhettning i svensk ekonomi"Lättare att sjösätta stimulanser än att ta tillbaka dem"
11/5
Trading Direkt: "Överilad inflationsoro"
Foto: Copyright (c) 2020 Pravinrus/Shutterstock. No use without permission.
Bostad
SBAB: Amorteringskravet stoppar bostadsköp för tiotusentals ungaMen lägre kalkylränta kan underlätta