SEB: Så mycket ska bopriserna ner Foto: istockphoto

SEB: Så mycket ska bopriserna ner

Publicerad 2017-11-21 10:50:00

Bostad (uppdaterad) SEB:s huvudprognos är att bostadspriserna, enligt Valueguards boprisindex (HOX), i mitten av 2018 kommer att ligga 5-10 procent under den nivå som registrerades i augusti 2017. Därefter väntar en utplaning senare delen av 2018 följt av svagt stigande priser 2019.

Det skriver SEB i en temaartikel i den konjunkturprognos som publicerades på tisdagen.

"Att prisnedgången blir relativt mild och kortvarig beror bland annat på att den underliggande obalansen på bostadsmarknaden finns kvar med snabb befolkningstillväxt och ett trots allt ganska måttligt bostadsbyggande i ett längre tidsperspektiv", skriver SEB.

SEB:s prognoschef, Håkan Frisén, sade vid en presentation att det är ovanligt med stora prisfall på bostäder i en ekonomi som går bra. Och även om sjunkande bopriser kan dämpa den svenska ekonomin så är det ändå ovanligt med stora prisfall i en stark global miljö.

Håkan Frisén ser alltså goda skäl att tro på en mjuklandning för svenska bostadspriser, men han lade ändå in en slags brasklapp.

"Historien är lite obehaglig eftersom det ofta inte funkar så", sade han.

Det Håkan Frisén ser viss risk för är de historiska erfarenheterna som visar att bubblor sällan pyser ut, utan snarare spricker. Men han påpekade samtidigt att det också finns erfarenheter av "pysbubblor", även i Sverige.

"Vi har haft två sådana faser, både 2008 och 2011. Sedan finns det norska och brittiska exempel. Så historien är inte alls entydig", sade han till journalister efter presentationen.

"Det är ovanligt, och det finns en dynamik i att förväntningsbilder förstärker varandra, men har de inte stöd av en omvärldsmiljö och kanske inte heller några balansräkningsproblem - och inte räntehöjningar - så finns det tillräckligt många argument för att man ska väga över åt det hållet (mot en pysbubbla)", fortsatte Håkan Frisén.

SEB-ekonomerna räknar med att den avkylning man räknar med i bostadspriserna kommer att dämpa bostadsbyggandet. I prognosen räknar SEB med att bostadsbyggandets bidrag till BNP-tillväxten går från cirka 1 procentenhet i år till noll under 2018 och -0,5 procent under 2019.

Jämfört med föregående prognos har BNP-bidraget från bostadsbyggande därmed justerats ned med en halv procentenhet, samtidigt som också privat konsumtion hämmas något. Men med stöd av en uppväxling för industriproduktion och export som kompenserar lär BNP-tillväxten ändå hålla sig på nivåer som ger en fortsatt stark arbetsmarknad.

"Detta tillsammans med en stark omvärldskonjunktur ger goda förutsättningar för att Sverige ska kunna undvika en negativ spiral som leder till ännu kraftigare prisfall på bostäder, speciellt med tanke på låga räntor och fortsatt strukturell bostadsbrist", skriver SEB i rapporten.

Om boprisfallet däremot skulle nå nivåer på upp mot 15-20 procent på nationell nivå ser SEB-ekonomerna en ökad sannolikhet för att spridningseffekterna till den övriga ekonomin blir så stora att makroscenariot förändras mer fundamentalt.

Enligt SEB är dock ett så stort prisfall nationellt osannolikt eftersom stora delar av landet troligen drabbas i mycket liten utsträckning.

Ett prisfall i den storleksordningen nationellt skulle, enligt SEB, motsvara ett prisfall på runt 40 procent i de mest priskänsliga områdena, främst storstädernas bostadsrättsmarknader.

Ekonomerna notera vidare att avmattningen på bostadsmarknaden reser frågor om det nu redan är för sent med avkylningsåtgärder. Enligt SEB är det ändå troligt att regeringen accepterar Finansinspektionens förslag om skärpt amorteringskrav, trots att man då tar vissa politiska risker inför valet 2018.

Skulle regeringen säga nej rakt av så skulle man samtidigt redan från början underminera Finansinspektionens position inom makrotillsynen, konstaterar SEB.

Beträffande Riksbankens agerande konstaterar SEB att den har sänt "tveeggade signaler" om hur man kommer att agera vid ett boprisfall. SEB:s bedömning är dock att det ändå är "osannolikt med betydande räntehöjningar om svagheterna på bostadsmarknaden avsevärt försämrar tillväxtutsikterna".

Direkt