ML: En fastighet ägdes och bebos till en början av en fysisk person, den klassificeras som privatbostadsfastighet. Om en tredjedel säljs till en juridisk person, hur skall fastigheten klassificeras? Kravet på användning som bostad till övervägande del är uppfyllt, varför den enligt 2kap IL borde vara PBF. Samtidigt som juridiska personer inte kan äga PBF (prop?). Vilken regel väger tyngst?
Jonas: Hej. Indelning i privatbostad respektive näringsfastighet görs för varje ägare för sig. Det innebär att fastigheten ska redovisas enligt reglerna för privatbostad av den fysiske ägaren och enligt reglerna för näringsfastighet av den juridiske ägaren.

Erik M: Om jag skulle återföra mitt uppskov på 500 000, vad skulle jag få betala? Bör jag betala eller skjuta uppskovet vidare?
Jonas: Hej Erik. Vid försäljning av privatbostad är vinstskatten för närvarande 22 procent. Med ett vinstuppskov på 500 000 har du skjutit upp en skatt att betala på 500 000 x 22 % = 110 000 kr. Du betalar numera en årlig skatt för ditt uppskov. Den skatten motsvarar en avdragsgill bankränta på 3,24 procent. Kan du placera kapitalet med bättre ränta bör du behålla uppskovet. Kan du låna till en lägre ränta finns anledning till att överväga att skatta av hela eller delar av uppskovet. Det gör du i så fall när du lämnar nästa års deklaration

Jan F: 1. Varför ska vi betala s k realisationsvinstskatt. Det blir ju en sorts flyttskatt och vi har redan dålig rörlighet på arbetsmarknaden. Jag vet att man kan få uppskov, men egentligen har man ju inte gjort någon "vinst", det är bara en penningvärdesförsämring. Och den beskattas ytterst märkligt tycker jag. Skatten gör ju att man t ex inte skulle ha råd att köpa tillbaks sitt eget hus utan att lägga till ngn miljon 2. Varför avskaffas inte taxeringsvärdet på hus? 3. Hur mkt skulle det kosta statskassan om flat tax infördes? Tack för svar
Jonas: Hej Jan. Det finns många sätt att ta in skatt till statskassan. Vinstskatt är ett av dem. Före skattereformen 1991 hade vi en mycket hög marginalskatt på arbete. Den sänktes då till 50 procent. För att betala den reformen tog man bland annat bort indexuppräkningen av anskaffningsvärdet och förbättringar när man beräknade vinsten vid fastighetsförsäljningar. Evig vinstskatt infördes för bostadsrätter som innan var skattefri efter fem år. Men reglerna har därefter förändrats flera gånger. När det gäller taxeringsvärdena så sitter det för närvarande en utredning som ser över reglerna. De ska presentera ett förslag på ev. förändringar om ett år. Någon uppgift om vad det kostar att införa flat tax har jag inte tillgång till. Kostnaden är givetvis beroende av på vilken skattenivå man väljer att lägga skatteuttaget.

R. Eriksson: Är det bättre att helt betala av reavinstskatten?
Jonas: Hej. Väljer du att skjuta upp vinsten vid byte av bostad betalar du numer en årlig skatt för det uppskjutna beloppet. Den skatten motsvarar en avdragsgill bankränta på 3,24 procent på uppskjuten vinstskatt. Kan du placera kapitalet med bättre ränta kan ett uppskov vara lönsamt. Kan du låna till en lägre ränta finns anledning till att överväga att betala vinstskatten.

Stefano: Köpte min lägenhet av ett konkursbo under fastighetskrisen 1992 för ett bra pris, även om räntan på den tiden var skyhög. Har bott där i 20 år och gör en bra förtjänst. Men familjen har vuxit och vi måste flytta till större och dyrare. De "nya" uppskovsreglerna gör att vi tvingas låna för att kunna betala reavinstskatt. Tycker det vore OK om jag sålt och hade pengarna i handen, men det är inte fallet nu eftersom det nya boendet kostar mer. Orättvist, jag har ju trots allt bara gjort min plikt och skaffat tre nya skattebetalare. Dessutom spär man ju bara på lånekarusellen som är orsaken till alla kriser. Vore mer rättvist att sänka avdragsrätten på 30% Dessutom vore det rimligt med någon form av indexreglering som tar hänsyn till penningvärde mm. Jag tror också många äldre som sitter på större hus drar sig för att sälja av detta skäl, det lönar sig helt enkelt inte. Har jag inte rätt?
Jonas: Hej Stefano. Våra politiker laborerar ständigt med våra skatter. Att det inte längre går att få fullt uppskov vid byte av bostad är av relativt sent datum. Indexuppräkning av anskaffningsvärde och förbättringar togs bort i samband med 1991 års skattereform. Men skatten på vinsten var då inledningsvis lägre än vad den är idag. Så viss kan det anses motiverat att återinföra en korrigering för inflationen nu när vinstskatten krupit upp till 22 procent. Men skatterna är under ständig förändring. Det innebär att det sätt på vilket vinst vid bostadsbyte beskattas idag säkert ser annorlunda ut om fem år om det finns en opinion för förändring. Hur det då ser ut går det inte att gissa. Det beror bland annat på vilken politisk färg det är på regeringen.

Jörgen B: Hej Jonas! Vi har sålt en bostadsrätt och köpt hus som var dyrare än bostadsrätten. Hur gör vi för att flytta vinsten vi fick från försäljningen till huset?
Jonas: Hej Jörgen. Du behöver inte göra något nu utan det är först i samband med att du redovisar försäljningen av bostadsrätten i nästa års deklaration som du bestämmer dig för om du ska ansöka om uppskov eller inte. Ansökan om slutligt uppskov gör du på baksidan av deklarationsbilaga K 6, ”Försäljning Bostadsrätt”.

Arne H: Vi sålde huset 2007 och valde alternativet uppskov på resterande reavinst . 2008 kom den nya regeln med uppskovsränta som drabbade oss retroaktivt. Nu undrar vi om det vore bättre för oss att ta ett lån och betala resterande skatt på reavinsten eller att fortsätta att betala uppskovsränta varje år? Vad tror du om framtiden om uppskovsräntan, finns det någon politisk opinion för att avskaffa den? Socialdemokraterna hade inför valet 2010 som en punkt på sitt valprogram att avskaffa den. .
Jonas: Hej Arne. Den årliga skatten på uppskovsbeloppet motsvarar en avdragsgill bankränta på 3,24 procent på uppskjuten vinstskatt. Kan du placera kapitalet med bättre ränta kan ett uppskov vara lönsamt. Kan du låna till en lägre ränta finns anledning till att överväga att betala vinstskatten. Vad jag känner till så är det inget parti som idag har frågan aktuell. Men med rätt opinion kan det gå att få nya besked av våra politiker inför nästa val.

Rune E: Kommer det att hända något med den s k reavinstskatten? Det är ju helt på tok att man skall betala 22 procent, när man innehaft ett hus i 35 år och bl. a. betalat ca 300 000 kr i fastighetsskatt. Det kan ju vara rimligt att kort innehav beskattas på detta sätt, när kanske ingen skatt hunnit betalas. Ingen skatt första 5 åren, som bekant. En bostadsfastighet borde ha skatt 0, efter exempelvis 10, 20 eller 30 år. Det är ju ingen vinst. Det är ju endast penningvärdets fall. De flesta ersättningsbostäder har ju stigit ungefär lika mycket. Det är därför omöjligt att flytta på äldre dar. Man måste ju då ta lån på motsvarande minst 22%. Detta gör man ej på gamla dar. Därför sitter man fast i sin gamla bostad, som kanske är onödigt stor, och som skulle kunna utnyttjas av barnfamiljer. Det borde vara tid att ändra på detta. De flesta andra länder har ju ingen skatt efter ca 2 - 10 år. Borde det inte vara tid för att inse denna stora orättvisa för politikerna?
Jonas: Hej Rune. Skatterna är under ständig förändring. De regler du efterlyser hav vi haft även i Sverige. Så sent som innan skattereformen 1991 var försäljning av bostadsrätter skattefria efter fem års innehav. Evig vinstbeskattning av fastigheter infördes dock tidigare. Möjligheten till vinstuppskov för fastigheter infördes 1975. Men togs bort 1991 och återinfördes 1993 på initiativ av Ny Demokrati och kom då att även omfatta bostadsrätter. Så det gäller att väcka politisk opinion så kan det gå att få till en förändring.

Jens: Jag har ett uppskov, på runt 400 000 kr, sedan tidigare från en lägenhet som jag sålde själv. Jag blev sedan sambo. Nu planerar vi att köpa ny lägenhet. Hur ska jag agera med den sparande reavinsten? Ska jag agera olika om jag gör vinst eller förlust på den lägenhet vi säljer nu?
Jonas: Hej Jens. Svårt att lämna något svar på din fråga eftersom du inte ger någon information om pris på ert nya boende eller hur ni tänkt er ägande/finansiering av det. Men gör du förlust vid försäljning av ert nuvarande boende kvittas den förlusten bort mot uppskjuten vinst. Sedan får du fundera över om du ska skjuta resterande del vidare till det nya boendet. Den årliga skatten på uppskovsbeloppet motsvarar en avdragsgill bankränta på 3,24 procent på uppskjuten vinstskatt.

alfredo: Finns det något förslag om att låta gällande taxeringsvärde vara bas för reavinstbeskattning? Ägare av äldre fasigheter som har haft flera ägare genom åren har säkert ingen verifikation för gjorda förbättringar. Det skulle troligen skapa en större rörlighet på bostadsmarknaden.
Jonas: Hej Alfredo. Det har funnits förslag på att, precis som innan skattereformen 1991, införa möjligheten att utgå från taxeringsvärdet vid viss tidpunkt vid beräkning av vinstskatten när fastigheten ägts under lång tid. Det som föreslogs tror jag var taxeringsvärdet 1975. Men förslaget genomfördes inte med hänvisning till att det skulle ”kosta” statskassan för mycket. Att få använda aktuellt taxeringsvärde har inte varit på förslag. Innan skattereformen fanns även möjlighet att för ärvd fastighet använda taxeringsvärdet året före dödsfallsåret som utgångspunkt för vinstberäkningen. Att tänka på vid jämförelse med de regler som gällde innan skattereformen är att skatten på framräknad vinst idag är lägre än vad den var då.

Jan H: Varför får man inte räkna upp inköpspriset fram till den dag det togs bort? eller får man det? Har sålt ett hus för 2,4MSEK som köptes 1963 för 90KSEK. Några andra tips som man skall tänka på?
Jonas: Hej Jan. Indexuppräkningen togs bort 1991, men fick med oförändrade indextal användas övergångsvis vid försäljningar under tio år därefter. Det alternativet finns alltså inte kvar längre. Utan nu blir det full skatt på hela inflationen. Gör du avdrag för förbättringar är ett tips att alltid skicka med en beskrivning på egen bilaga över vilka förbättringar du gjort. Ange också vilka du har kvitton på och hur du beräknat de förbättringar du saknar kvitton på. Genom att göra det så minskar risken för skattetillägg om du och Skatteverket har olika uppfattning om vad som är förbättringar. Deklarationsbilagan har inte längre något utrymme för att lämna sådana uppgifter.

Arne Holmström: Vi sålde vårt hus 2007 och köpte ny bostad samma år före den 1 januari 2008 då ny lag om uppskovsränta infördes, trots detta drabbas vi retroaktivt av denna uppskovsränta. Vi anser att beslutet strider mot RF regeringsformen kapitel 2 paragraf 10 förbud mot retroaktiv lagstiftning. Vad kan vi göra?
Jonas: Hej Arne. Du behöver inte göra något. Frågan är under behandling på flera håll för närvarande. Skatterättsnämnden kom i ett förhandsbesked den 3 december 2010 fram till att påförande av schablonintäkt på ett gammalt uppskovsbelopp inte anses strida mot retroaktivitetsförbudet i RF eller mot vissa artiklar i Europakonventionen. Förhandsbeskedet är överklagat till Högsta förvaltningsdomstolen. Besked därifrån lär komma de närmaste månaderna. Frågan har även väckts i Riksdagen genom en motion. Den har överlämnats till Regeringen för någon vecka sedan. Kommer man fram till att reglerna strider mot retroaktivitetsförbudet kommer det att tillkännages hur rättelse av felaktigt påförd skatt ska ske.